يعتبر من المربح أن تصبح مالكًا للعقارات الإيطالية اليوم ، بغض النظر عن نظرتك إليها. هذا يجعل من الممكن قضاء بعض الوقت في شقتك الخاصة دون إنفاق الأموال على الفنادق ، والتقدم بطلب للحصول على تأشيرة طويلة الأجل والاستمتاع بإقامتك في واحدة من أجمل البلدان في أوروبا. ولكن ماذا لو كنت تريد حقًا شراء منزل بالخارج ، لكن ليس لديك ما يكفي من المال؟ ما مدى تكلفة الرهن العقاري في إيطاليا للمواطنين الأجانب ، فلنحاول معرفة ذلك بالتفصيل.
ما هو سوق العقارات الإيطالي
من الصعب للغاية شراء عقارات في حالة سيئة في إيطاليا. كائنات من فئة "أقل من المتوسط" عمليا غير موجودة هنا. إذا تمكنا في المنزل من شراء شقة في حالة سيئة للغاية وإجراء إصلاحات فيها بأنفسنا ، وبالتالي تقليل تكلفة الصفقة ، فلا يمكن القيام بذلك هنا. يجب أن تمتثل العقارات في إيطاليا لمعايير الجودة التي تحددها السلطات التنظيمية.
إيطاليا وجهة جذابة للسياح. وفقًا لذلك ، تعتمد أسعار الأشياء بشكل مباشر على شعبية المكان الذي توجد فيه.
أغلى شراء منزل سيكلف في نابولي والبندقية وروما. على سبيل المثال ، شقة من غرفتين بمساحة 42 مترًا مربعًا في البندقية ستكلف من 150 ألف يورو.
منزل منفصل تصل مساحته إلى 90 مترًا مربعًا. م مع مطبخ وحمام وغرفتين ومرآب سيكلف ما متوسطه 350-400 ألف يورو ، إذا تحدثنا عن المنطقة المطلوبة. وفي سردينيا أو صقلية ، ستكون تكلفة مثل هذا الشيء أقل من 2-3 مرات.
تحظى الاستوديوهات المزعومة بشعبية كبيرة هنا - الشقق ، وهي مساحة مشتركة حيث يتم تخصيص الحمام فقط. يمكن أن تكون تكلفة شراء هذه الغرفة ضعف تكلفة الشقة العادية. تحتل الفيلات المزودة بكروم العنب المرتبة الثانية من حيث الطلب. إذا كانت الشجيرات تؤتي ثمارها ، فسيكون سعر هذا الشيء أعلى بعدة مرات من سعر كوخ مماثل على الساحل.
شروط الرهن العقاري للأجانب
الرهون العقارية في إيطاليا للروس في عام 2021 لها عدد من الميزات: تفرض البنوك الكثير من المتطلبات على المقترضين. لا يمكنك الحصول على قرض إلا إذا كانت تكلفة الكائن 300 ألف يورو على الأقل. تحتاج إلى الانتباه إلى النقاط التالية:
- للتقدم إلى مؤسسة مصرفية ، يجب أن يكون لديك عقد مبدئي لشراء العقارات. هذا نوع من موافقة البائع على البيع.
- سيقوم البنك بالتأكيد بتعيين تقييم خبير للإسكان وإنشاء لجنة لتنفيذه. يتم دفع هذه الخدمة من قبل المشتري.
- سيتم تقديم الحد الأقصى للمعدلات والحد الأدنى لشروط القرض للأجانب.
- يجب بالتأكيد تسجيل الكائن في سجل العقارات السكنية في إيطاليا. من الصعب جدًا على الأجانب إصدار قرض لشراء عقار غير سكني.
- الائتمان ممكن لكل من الكائن المكتمل والشيء قيد الإنشاء.
العقارات في إيطاليا بالائتمان للأجانب متاحة بالشروط التالية (بيانات موجزة عن البنوك الإيطالية):
- معدل عائم - 2.8-3.5٪
- معدل ثابت - 3.6-5.5٪ ؛
- المدى - ما يصل إلى 40 سنة ؛
- الحد الأدنى لفترة الاستحقاق 5 سنوات ؛
- الدفعة الأولية - 25-40٪ من المبلغ ؛
- الحد الأدنى لمبلغ القرض هو 50 ألف يورو (يقرض الكثير من 100 ألف فقط) ؛
- العملة - اليورو
- يجب ألا يتجاوز مبلغ الدفعات 35٪ من إجمالي دخل مقدم الطلب.
يجب أن نتذكر أن كل مؤسسة مصرفية ستقدم شروط إقراض فردية بناءً على مستوى دخل مقدم الطلب ومن الكائن الذي تم شراؤه.
ميزات تسجيل الرهن العقاري
لشراء شقة في إيطاليا عن طريق الائتمان ، عليك أن تمر بعدة مراحل:
- إرسال إخطار كتابي للبائع بنيته شراء ممتلكاته غير المنقولة.
- إذا تلقيت إجابة إيجابية ، فيمكنك المتابعة إلى إعداد عقد أولي. يجب أن تشير إلى مقدار مبلغ الإيداع (عادة 1-3٪).
- تحضير مجموعة أوراق.
- تقديم طلب للبنك.
- تقييم مستقل للكائن من قبل المُقرض.
- الحصول على قرار مصرفي.
- تسجيل عقد للتأمين العقاري.
- فتح حساب.
- توقيع عقد بيع مع كاتب عدل.
- الحصول على نسخة من صك المعاملة والمفاتيح.
- تسجيل السكن للمالك الجديد.
كيفية اختيار البنك
تقوم جميع البنوك تقريبًا بترتيب قرض للعقارات في إيطاليا لغير المقيمين. استنادًا إلى قانون حقوق المستهلك المعمول به في الدولة ، يحق لكل مقترض تلقي معلومات كاملة ومفهومة وواضحة من المُقرض بشأن اتفاقية القرض. في أكتوبر 2003 ، تم تكريس هذا المبدأ على المستوى التشريعي.
تلتزم كل مؤسسة مصرفية في جميع فروعها بنشر كتيبات معلومات تحتوي على وصف مفصل للأوضاع الاقتصادية للإقراض. إذا لم يتمكن المقترض من تقييم مدى ربحية العرض بشكل مستقل ، فيحق له الاتصال بجمعية حماية حقوق المستهلك أو كاتب عدل.
لكي لا تفوت العرض الأكثر ربحية ، عليك اتباع بعض القواعد:
- حدد العنصر الذي تريد شراءه. سيسمح هذا للبنك بإجراء تقييم خبير وتحديد الحد الأقصى لمبلغ القرض الذي يمكن أن يقدمه. لا تأخذ الكثير من الائتمان. كلما زاد حجم القرض ، زادت الدفعة الشهرية التي تتوقعها.
- قيم قدرتك على دفع الدفعة الأولى.
- تحقق من السعر النهائي.
- احسب قسطك الشهري وقارنه بدخلك.
- تعرف على التكاليف الإضافية والرسوم المخفية التي يمكنك توقعها. على سبيل المثال ، كم ستكلف خدمة تقييم الإسكان ، ومقدار تكاليف التأمين ، وما إلى ذلك.
- استفسر عن إمكانية السداد المبكر للقرض.
- اكتشف كيف تتم المدفوعات - في مكتب النقد بالبنك ، من خلال النظام عبر الإنترنت ، وما إلى ذلك.
من الأفضل أن يتم العثور على العقارات والبنوك المناسبة التي يمكن فيها الحصول على قروض عقارية في إيطاليا من خلال وسيط محترف يعرف السوق. يُنصح باللجوء إلى مساعدته: سيتمكن الوسيط من التحقق من المستندات الخاصة بالمباني ، والاضطلاع بمهمة التواصل مع مالك المنزل ، ومعرفة الموقف وإبداء الرأي حول ما إذا كان من المفيد ترتيب الرهن العقاري على هذا الكائن على الإطلاق. يتم دفع عمولة الوسيط فقط إذا كان قرار البنك إيجابيًا.
تعتمد قائمة البنوك التي يمكن تقديم الطلبات إليها على المنطقة وعلى أي منها يعمل الوسيط. تصدر كل من البنوك الإيطالية والمؤسسات المالية الدولية قروضًا عقارية.
تجهيز المستندات
حزمة المستندات الخاصة بالإيداع مع المُقرض واسعة جدًا:
- نسخة من جواز سفرك الدولي.
- Codice Fiscale هو رقم تناظري لرقم التعريف الضريبي الروسي (TIN). يمكنك الحصول عليها فور توقيع العقد المبدئي في الدائرة القنصلية.
- الأوراق التي يمكن أن تؤكد الملاءة.
- المستندات الخاصة بعنصر الشراء.
كدليل على الملاءة ، يمكنك تقديم:
- إذا كان لديك مشروع خاص بك ، فالمستندات التي تفيد بامتلاكك له. عادةً ما يكون لأصحاب الشركات صفة مقيم ، وهذا يمكن أن يسهل عملية الحصول على قرض عقاري.
- شهادة عمل مع بيان الراتب (لمن يعملون في الدولة للتأجير). هذا يمكن أن يؤثر على حجم السعر.
- كشف حساب بنكي عن حركة الأموال أو الودائع.
- إقرار بالدخل.
- شهادة دفع الالتزامات الضريبية.
- إثبات دفع النفقة.
- أوراق إضافية أخرى حسب تقدير البنك.
بالنسبة لمستندات موضوع البيع والشراء ، ستحتاج هنا إلى:
- اتفاق مبدئي.
- إثبات ملكية للبائع.
- مقتطف من السجل المساحي.
- إذا تم شراء مبنى قيد الإنشاء - تصريح بناء.
يجب ترجمة جميع المستندات إلى اللغة الإيطالية وتوثيقها.
نفتح حسابًا مصرفيًا ونوقع اتفاقية
يوجد خياران لفتح حساب من أجل الحصول على قرض للإسكان في إيطاليا:
- بالنسبة للمقيمين - يبدو الإجراء قياسيًا ، كما هو الحال بالنسبة لمواطني الدولة. من المستندات ، يجب عليك تقديم تصريح إقامة وجواز سفر و Codice Fiscale.
- بالنسبة لغير المقيمين ، سيكون من الممكن فتح نوع منفصل فقط من الحسابات: conto internazionale أو conto esterо. صيانته أغلى ثمناً ، وعملة الحساب هي العملة الصالحة في بلد مقدم الطلب. أي أنه لا يزال يتعين عليك دفع مقابل التحويل. ستحتاج إلى تأشيرة صالحة لفتح حساب.
إذا كان قرار البنك إيجابيًا ، فسيتم دعوة المقترض إلى البنك للتوقيع على الاتفاقية.
كم من الوقت يستغرق الحصول على قرض
قد يستغرق شراء العقارات الإيطالية عن طريق الائتمان بعض الوقت. عادةً ما تستغرق معالجة الطلب من 3 إلى 4 أيام. لكن الممارسة تدل على أن المقرض يحتاج أحيانًا إلى مزيد من الوقت ولا يتم الإعلان عن القرار إلا بعد شهر ونصف إلى شهرين.
يعتمد ذلك على العديد من العوامل: على الوضع الذي يعيش فيه مقدم الطلب في البلد ، وعلى مستوى دخله ، وعلى الكائن نفسه. يجب أن نتذكر أن البنك سيجتمع في منتصف الطريق إذا كان متأكدًا من أصل دخل المقترض ، وراضًا عن تاريخه الائتماني ، والمعلومات المتعلقة بتوافر الودائع والممتلكات.
ما هي النفقات للتحضير
للحصول على قرض ، تحتاج إلى إعداد ميزانية ، والتي يجب أن تكون كافية لتغطية بنود النفقات التالية:
- التأمين - تطلب البنوك في أغلب الأحيان التأمين ضد الحوادث أو فقدان الوظيفة. هذا هو حوالي 40 يورو شهريًا للدفع الأساسي. التأمين على العقارات - 150-500 يورو كل عام ؛
- عمولة إلى وسيط - يأخذ سمسار الرهن العقاري في إيطاليا 1 ٪ من مبلغ القرض ؛
- يمكن أن تكلف خدمات كاتب العدل 4-8 آلاف يورو لإعداد المعاملة وتسجيلها ، وكذلك لإعادة تسجيل الملكية ؛
- تقييم الكائن - 270-300 يورو ، إذا تجاوزت التكلفة مليون يورو - 500-550 يورو ؛
- رسوم معالجة القرض - 0.25-2٪ (يعتمد على الحوافز الضريبية).
باختصار عن ضريبة الأملاك
تتراوح الضرائب العقارية السنوية في إيطاليا من 0.4 إلى 0.7٪ من قيمة الممتلكات المسجلة في السجل العقاري. يتم احتساب السعر بشكل فردي ، بناءً على حالة المنطقة التي يقع فيها العقار. على سبيل المثال ، في ميلانو 0.5٪.
بالإضافة إلى ذلك ، هناك مدفوعات عمارات للإسكان. سيتعين عليك تخصيص 200 إلى 5000 يورو للشقة كل عام. للفيلا - 1.2-6 ألف يورو لنفس الفترة الزمنية. هذا المبلغ لا يشمل المرافق.
ستكلف الكهرباء حوالي 0.2-0.3 يورو لكل 1 كيلوواط ساعة ، وإمدادات المياه - 15-20 يورو شهريًا ، واسطوانة الغاز - 50-60 يورو.
سداد القروض
لا يحظر القانون الإيطالي على المقترضين إجراء مدفوعات قبل الموعد النهائي التعاقدي. لكن يجب أن نتذكر أنه في هذه الحالة ، يفقد البنك ربحه من الفائدة. لتأمين نفسه ضد هذا ، قد يفرض المُقرض غرامة السداد المبكر على العميل.
يتم دائمًا النص على النقطة المتعلقة بتوقيت المدفوعات في العقد. اقرأها بعناية قبل التوقيع.
إذا لم يتم العثور على المعلومات ، عليك أن تسأل مدير القرض الذي سيتعامل مع طلبك. هذا سوف يتجنب العمولات غير المتوقعة في المستقبل.
النتائج
قرض لشراء منزل في إيطاليا للمواطنين الأجانب هو خدمة ممكنة ، لكنها ليست مربحة للغاية. في أغلب الأحيان ، تضع البنوك معدلات أعلى وشروط غير مواتية لغير المقيمين. ويقترن تسجيل الرهن العقاري بالعديد من الدفعات الإضافية التي يمكن أن تصل قيمتها إلى عدة آلاف من اليورو.
منذ عام 2021 ، في 95٪ من الحالات ، حُرمت البنوك الروسية من الرهون العقارية من قبل البنوك الإيطالية. إذا كان للعميل دخل رسمي في منطقة اليورو ، فسيتم منح القرض ؛ الأصول فقط في روسيا ، حتى لو لم تكن صغيرة ، ترفض البنوك اعتبارها ضمانًا لقرض.
