في إسبانيا ، هناك تطور تدريجي لأعمال الإيجار. يتم تسهيل ذلك ليس فقط من خلال فرصة الحصول على تصريح إقامة لشراء العقارات من 500 ألف يورو ، ولكن أيضًا لتحقيق ربح جيد من تأجير المساكن للسياح ، وحتى الإسبان أنفسهم. إذا كنت مهتمًا بكيفية استئجار شقة في إسبانيا ، عليك أولاً أن تتعرف على الجوانب القانونية وخصائص هذا النوع من الأعمال.
ما مدى ربحية أعمال الإيجار في إسبانيا؟
يزداد الطلب على العقارات الواقعة في منطقة المنتجع ، والتي يتم شراؤها بشكل أساسي لغرض تأجيرها للسياح ، في فترة الصيف (يتم شغل حوالي 90 ٪ من العقارات السياحية خلال موسم العطلات) ، بينما في عادة ما تكون المنازل والشقق القريبة من الساحل فارغة ... ومع ذلك ، فإن استئجار أماكن إقامة سياحية في منطقة المنتجع يوفر للمالك متوسط ربح يبلغ حوالي 5 ٪ سنويًا ، لذلك يمكن أن تكون أعمال الإيجار قصيرة الأجل المنظمة في المناطق الساحلية مربحة للغاية.
من المربح أيضًا تأجير العقارات على أساس طويل الأجل. في المدن الكبيرة ، هناك طلب متزايد باستمرار على العقارات المؤجرة.
اعتبارًا من عام 2021 ، يفضل 27٪ من الشباب الذين تتراوح أعمارهم بين 22 و 29 عامًا استئجار منزل بدلاً من توفير المال لشرائه.
بالإضافة إلى ذلك ، أصبحت إسبانيا دولة ذات شعبية متزايدة بين الطلاب الذين يأتون إلى هنا في برامج التبادل. على وجه الخصوص ، لوحظ تدفق كبير من الطلاب الأجانب في مدينة فالنسيا.
ما هي أنواع الإيجار
الإيجار في إسبانيا ، وكذلك في بلدان أخرى من العالم ، من نوعين: طويل الأجل وقصير الأجل. عند استئجار عقار بعقد إيجار طويل الأجل ، يبرم المالك عقدًا مع المستأجر ، والذي يستمر عادةً لمدة عام واحد.
في الوقت نفسه ، يحمي القانون الإسباني المستأجر كثيرًا لدرجة أنه إذا أراد ، بعد انتهاء العقد ، تجديده ، في حالة عدم وجود أسباب مقنعة لإنهاء العقد ، فسيكون المالك ملزمًا بتجديد عقد الإيجار حتى انتهاء العقد. المدة الإجمالية خمس سنوات.
إذا كان المستأجر لا يرغب في تجديد عقد الإيجار وينوي مغادرة الشقة ، فيجب عليه إبلاغ مالك العقار بذلك في موعد لا يتجاوز 30 يومًا قبل نهاية العقد.
أسعار الإيجارات طويلة الأجل أقل من أسعار الإيجارات قصيرة الأجل ، ولكن ميزة هذا الإيجار هي أن مالك العقار يحصل على دخل ثابت ومستمر ، على عكس قصير الأجل.
يشمل الإيجار قصير الأجل تأجير المساكن لمدة تتراوح من عدة أيام إلى عدة أشهر ، حسب احتياجات المستأجر.
تعد فترة الإيجار القصيرة أكثر ملاءمة للسياح والطلاب ورجال الأعمال في رحلات العمل. علاوة على ذلك ، فإن عقد الإيجار قصير الأجل سيكون أكثر تكلفة إلى حد ما من عقد الإيجار طويل الأجل. ومع ذلك ، يضطر المالك إلى تكريس المزيد من الوقت والاهتمام للممتلكات ، لأن التغيير المنتظم للمستأجرين يتطلب اتصالًا مستمرًا بأشخاص جدد.
المفاوضات ، دخول وخروج المستأجرين ، تنظيم تنظيف المنزل بعد كل مستأجر - كل هذا يتطلب مشاركة مستمرة من صاحب الشقة في العملية.
العوامل المؤثرة على سعر الإيجار
تؤثر العوامل التالية على تشكيل أسعار الإيجارات في إسبانيا:
- موقعك؛
- نوع السكن؛
- الإيجارات.
منطقة
موقع العقار هو العامل الرئيسي الذي يؤثر على سعر الإيجار. تعتبر كاتالونيا وكوستا بلانكا وكوستا برافا أغلى مناطق البلاد.
الإيجارات باهظة الثمن متاحة أيضًا في جميع المدن الرئيسية البعيدة عن خط البحر. لذلك ، يمكن أن تتراوح تكلفة الإيجار في المنتجع والمدن الكبيرة في إسبانيا من 1200 إلى 5000 يورو شهريًا ، اعتمادًا على عدد غرف النوم والمتر المربع والتجديد. في الوقت نفسه ، في المدن الصغيرة ، سيكلف الإيجار الشهري من 300 إلى 600 يورو.
نوع الملكية
من المهم أيضًا نوع العقارات المؤجرة - تجارية أو سكنية ، كوخ أو فيلا ، شقة أو غرفة. على سبيل المثال ، في توريفايجا ، يمكنك استئجار شقة من ثلاث غرف بمساحة 75 مترًا مربعًا. متر مقابل 40 يورو في اليوم ، ومنزل من نفس المنطقة - مقابل 50 يورو.
معدل الإيجار الشهري
يتم تحديد معدل الإيجار شخصيا من قبل المالك. تم تشكيله مع الأخذ في الاعتبار الموقع والتجديد الذي تم إجراؤه وعدد غرف النوم والمساحة الإجمالية وتوافر وسائل الراحة الإضافية وما إلى ذلك.
تسجيل رخصة لتسليم عقارات للإيجار
لكي تكون مؤهلاً لتأجير مساكن للإيجار قصير الأجل ، تحتاج في بعض مناطق البلد إلى الحصول على رخصة سياحية. وتشمل هذه المناطق كاتالونيا ومدريد والأندلس وجزر البليار وجزر الكناري.
يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن القانون الإسباني لا ينص على مفهوم مثل "الإقامة السياحية". لذلك ، يتم تنظيم هذه المسألة بشكل مختلف في كل منطقة. ومع ذلك ، فإن إجراءات الحصول على الترخيص هي نفسها في كل مكان.
يجب على مالك العقار الاتصال بمجلس المدينة / الإدارة الإقليمية وتقديم دليل على ملاءمة عقاره للإيجار. سوف تكون هناك حاجة إلى "إقرار المسؤولية" من الوثائق. هذه ورقة تؤكد توافق حالة السكن مع جميع المتطلبات الإلزامية.
ثم يتم إدخال الكائن في السجل ، ويتم إصدار شهادة تسجيل للمالك برقم تعريف.
تختلف تكلفة الحصول على مثل هذا الترخيص في جميع المناطق. في المتوسط ، يتراوح السعر من 170 إلى 500 يورو.
يتم إصدار الترخيص للعقار ، وليس لشخص ، لذلك يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه عند بيع الكائن ، ينتقل إلى المالك الجديد (إذا لم تنته فترة صلاحيته في ذلك الوقت).
نقطة أخرى مهمة: المالك ملزم بتضمين رقم التسجيل الصادر وفئة العقارات في كل إعلان إيجار ، بما في ذلك على الإنترنت.
إبرام عقد الإيجار
تخضع قواعد الإيجار للقانون الإسباني (قانون الإيجارات الحضرية رقم 29/1994 الصادر في 24 نوفمبر 1994). وفقًا لهذه الوثيقة ، يتم تشجيع مالك الشقة والمستأجر على إبرام اتفاقية إيجار مكتوبة.
يمكن أن يكون شكل صياغة العقد تعسفيًا ، ومع ذلك ، يجب أن تنعكس فيه الأحكام التالية:
- بيانات التعريف الشخصية للمؤجر والمستأجر ؛
- شروط الدفع (مبلغ الإيجار الشهري ؛ ما إذا كان للمالك الحق في زيادة معدل الإيجار ؛ من يدفع من الأطراف مقابل المرافق والخدمات الإضافية الأخرى ، على سبيل المثال ، تنظيف المنطقة ، وتنظيف المسبح ، وما إلى ذلك) ؛
- قائمة بالمخزون والأثاث والأجهزة المنزلية ، بالإضافة إلى وصف لحالتها وقت التسليم.
يمكن إضفاء الطابع الرسمي على المعاملة من قبل كاتب عدل ، ويتم إدخال المعلومات في سجل الملكية (Registro de Propiedad). فيما يتعلق بالإيجار من الباطن ، يُسمح بهذا النوع من المساكن المؤجرة جزئيًا فقط ، ويجب مناقشة هذا القرار مع المالك مسبقًا.
يجب تحديد سعر الإيجار باتفاق الطرفين. بموجب القانون ، يحق للمالك زيادة معدل الإيجار خلال فترة العقد وفقًا لمؤشر التضخم (إذا تم تحديد هذا الاحتمال في العقد).
ما لا يجوز للمالك القيام به هو المطالبة أكثر من شهر مقدمًا (ما لم ينص عقد الإيجار على خلاف ذلك).
في وقت تسوية الإيجار (يحدث هذا عادة في الأسبوع الأول من كل شهر) ، يجب على مالك الشقة إصدار إيصال للمستأجر بالدفع أو كشف حساب مصرفي إذا تم الدفع عن طريق التحويل المصرفي.
إذا لم يدفع المستأجر الإيجار ، يحق للمالك الاتصال بالشرطة.إذا لم يتم سداد الدين بعد ذلك ، يحق للمالك إثارة مسألة إخلاء المستأجر عديم الضمير.
كما هو الحال في معظم البلدان ، عند إبرام عقد إيجار ، يجب على المستأجر المحتمل دفع وديعة بمبلغ معدل شهري. إذا ظل الأثاث والأجهزة المنزلية في نفس الحالة التي كانت عليها عند تسجيل الوصول وقت تسجيل المغادرة ، فسيتم إعادة الوديعة بالكامل إلى المستأجر.
عندما يرفض المالك إعادة الوديعة ، يحق للمستأجر الاتصال بالشرطة ، وبعد ذلك ، بالإضافة إلى الوديعة ، سيتعين على المالك أيضًا دفع الفائدة المتراكمة خلال فترة التأخير.
إذا تم العثور ، في نهاية العقد ، على تلف في الشقة ، فسيتم خصم تكلفة الضرر من الوديعة.
إذا أراد مالك العقار بيع ممتلكاته ، فيجب عليه أولاً أن يعرضها على المستأجر بموجب القانون.
المصاريف والضرائب على دخل الإيجار
يُطلب من مالكي المنازل الإبلاغ عن دخلهم من الإيجار سنويًا في الإقرار الضريبي. تخضع الإيجارات للضرائب التالية:
- ضريبة على الدخل من تأجير العقارات - بمعدل 24٪ (غير متوفر لغير المقيمين الذين يزورون إسبانيا بتأشيرة قصيرة الأجل) ؛
- الضريبة الفردية على العقارات (IBI) - ما يصل إلى 2٪ من القيمة المساحية للعقار.
في المتوسط ، اتضح أن دفع الضرائب سنويًا يأخذ من 100 إلى 500 يورو لاستئجار شقة ومن 300 إلى 2000 يورو لاستئجار فيلا.
بالإضافة إلى الضرائب ، تتم إضافة مدفوعات المرافق (الغاز والمياه والكهرباء والهاتف والإنترنت وما إلى ذلك) إلى نفقات العقارات. يجب أن يتم الاتفاق مسبقًا على مسألة من يدفع مقابل هذه الخدمات بين المالك والمستأجر ، وأن تنعكس أيضًا في العقد. المالك هو المسؤول عن إعادة الديكور والإصلاحات الرأسمالية للمنزل ، في حين أن المستأجر هو المسؤول عن الإصلاحات الحالية.
شركات التأجير
يمكن لمالك العقار إما تأجير ممتلكاته بنفسه ، أو الاتصال بشركة إدارة خاصة ، والتي مقابل رسوم معينة ستتولى العديد من القضايا التنظيمية.
في معظم الحالات ، تقدم شركات الإدارة الأنواع التالية من الخدمات:
- البحث عن مستأجرين
- إعداد عقد إيجار ؛
- صيانة الوثائق خلال فترة تسليم السكن ؛
- إعداد وتقديم الإقرارات الضريبية ؛
- تقديم المشورة؛
- تجديد العقارات
- صيانة المنطقة (التنظيف ، تنظيف المسبح ، العناية بالحدائق ، إلخ) ؛
- تأمين حالات عدم سداد أقساط الإيجار.
تبلغ عمولة شركة الإدارة حوالي 7-15٪ من رسوم الإيجار.
بالإضافة إلى شركة الإدارة ، يمكن للمالك أيضًا الاتصال بوكالة عقارية. ومع ذلك ، في هذه الحالة ، لا يمكن تزويده إلا بخدمات لغرفة معينة مستأجرة ، بينما يكون استخدام خدمات شركة الإدارة أكثر ربحية إذا كنت بحاجة إلى الاهتمام بالمبنى بأكمله بعدد كبير من الغرف.
أخيرا
يمنح الاستحواذ على العقارات في إسبانيا من 500 ألف يورو للأجانب فرصة الحصول على تصريح إقامة ، لكن بطاقة الإقامة ليست هي الفائدة الوحيدة من مثل هذا الاستثمار.
تعمل أعمال التأجير في إسبانيا على تعزيز مكانتها وتصبح أكثر ربحية كل عام. يزور البلد سنويًا ملايين السياح من جميع أنحاء العالم الذين يختارون بشكل متزايد إيجارات الشقق اليومية بدلاً من النزل والفنادق. ومع ذلك ، فإن الإيجار طويل الأجل ليس أقل ربحية.
إذا كنت ترغب في استئجار شقة أو منزل في إسبانيا ، يجب أن تدرس بعناية الجوانب القانونية لقضايا الإيجار في كل من المملكة ككل وفي مناطقها الفردية ، لأن لكل منها الفروق الدقيقة الخاصة به. على سبيل المثال ، في بعض المناطق ، يجب الحصول على ترخيص خاص قبل تأجير العقارات للإيجار قصير الأجل. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن تتعرف بالتفصيل على معدلات الضرائب المفروضة على إيرادات الإيجار في إسبانيا ، بالإضافة إلى التكاليف الأخرى ذات الصلة.
