يعد شراء منزل في الخارج حدثًا مهمًا في حياة كل مستثمر. لكن بعد إبرام الصفقة ، لن تتلاشى متاعب المالك الجديد. على العكس من ذلك ، من الآن فصاعدًا ، سيتعين عليه الاهتمام بشرائه ، مع مراعاة القوانين واللوائح المحلية. هذا هو المكان الذي يكون فيه من المفيد أن يكون لديك ممثل شخصي في مكانه ، والذي سيوفر عليك متاعب الاستيلاء على العقار ويساعدك على تحقيق أقصى استفادة من تأجيره للمستأجرين. يحتاج أي شخص ينوي شراء مساحة معينة من الأمتار المربعة هنا إلى دراسة المبادئ التي تقوم عليها إدارة الممتلكات في ألمانيا.
إدارة الثقة: ما هو مخفي وراء المفهوم
يُستخدم مصطلح مثل "الثقة" في دوائر معينة في معظم دول العالم. على أي حال ، فإن تشريعات البلدان المتقدمة ستعمل بالتأكيد معها عندما يتعلق الأمر بنقل جزء من حقوق مالك الممتلكات غير المنقولة إلى شخص آخر. في أغلب الأحيان ، ينطبق نطاق هذه الحقوق على جميع الإجراءات المتعلقة بها ، باستثناء إجراء نقل الملكية. لا يتمتع الشخص المخول بهذه الصلاحيات.
تنشأ الحاجة إلى الإدارة بسبب حقيقة أن المواطن الأجنبي لا يمكنه البقاء في البلد الذي يقع فيه منزله طوال الوقت. على أي حال ، في الدولة الألمانية ، لا توفر حقيقة الدخول إلى الملكية فرصة للحصول على تصريح إقامة. نعم ، هو ما يميز المالك من الجانب المستفيد ، لكنه لا يوفر الإقامة.
أثناء الإقامة في وطنهم ، لن يتمكن المالك السعيد للعقار الأجنبي من تتبع سداد فواتير الخدمات في الوقت المناسب ، ودفع الأموال لحساب الإيجار من قبل المستأجرين ، ومراقبة التعامل الدقيق للشقة مثل ككل. كل هذا يقوم به الممثل الرسمي.
وبالتالي ، يتعين على الشركة الموثوقة:
- إجراء المراسلات مع جميع الأطراف ذات الصلة بالعقار السكني - المستأجرين ، والملاك ، والمرافق ، والهيئات التنفيذية المحلية ؛
- تنفيذ جميع المدفوعات ذات الصلة ، ومراقبة المدفوعات بموجب عقد الإيجار ؛
- تقديم تقرير إلى المالك عن جميع المعاملات المالية ؛
- قبول الشكاوى من المستأجرين ؛
- استلام البريد
- لضمان إصلاح المبنى (يتم دفع رسوم المواد والعمالة بشكل منفصل) ؛
- ابحث عن مستأجرين جدد إذا لزم الأمر.
ويترتب على ذلك أن الممثل المعتمد يتعامل مع جميع القضايا الفنية والاقتصادية المتعلقة بإدارة العقارات ، كما سيفعل المالك نفسه إذا أتيحت له الفرصة للتواجد باستمرار في نفس المنطقة مع ممتلكاته.
ما يجب مراعاته عند اختيار عنصر للشراء
إذا تم تحديد عام 2021 لك عند شراء عقار في الخارج ، فلا تنسَ أنه لا يمكن اعتبار الصفقة الناجحة فقط عندما يصل إليك شيء بسعر جيد. في معظم الحالات ، يكون للكائن نفسه أهمية. قبل اتخاذ قرار بشأن أي شيء ، ضع في اعتبارك الخصائص التالية:
- موقع المنزل أو الشقة. في المدن الكبيرة في ألمانيا ، من الصعب جدًا الحصول على سكن لا يطالب به أحد. مهما كان ما تقرر شراءه في مدن مثل برلين أو ميونيخ ، يمكنك دائمًا استئجار هذا المنزل. لا يمكن قول الشيء نفسه عن الريف.
- جودة البناء. على الرغم من حقيقة أن كل شيء في هذا البلد جيد جدًا ، إلا أن احتمال الوصول إلى منشأة متداعية أو منخفضة الجودة مرتفع للغاية. هذا يعني أنه عليك معرفة كل شيء عن شرائك: تاريخ البناء ، ومعلومات حول المواد المستخدمة ، إن أمكن ، والبنية التحتية للمنزل ، والواجهة ، والخصائص التقنية الأخرى. انتبه بشكل خاص للسقف والتدفئة والجدران. حدد المدة التي مرت على تنفيذ الإصلاحات الأخيرة ، والتعديلات التي تم إجراؤها بعد البناء. ربما تأثرت الجدران الحاملة أو تم عزل الأرضية ؛
- الامتثال للقيمة المطلوبة مع السوق في منطقة معينة. في كثير من الأحيان يكون مبالغا فيه ، وهو نزوة شخصية للمالكين السابقين ؛
- ادرس بعناية استنتاجات اجتماعات أصحاب المباني. في بعض الأحيان يمكن أن تحتوي على معلومات مفيدة للغاية ؛
- تحليل فواتير المياه والكهرباء. من المهم مدى انتظام إيداعهم ، وما إذا كان قد تم فرض رسوم عليهم أكثر من اللازم. إذا حدثت مثل هذه الحقيقة ، فأنت بحاجة إلى معرفة السبب. قد يتضح أن المالكين السابقين في مرحلة الإجراءات القانونية بشأن هذه المسألة ؛
- توضيح عدد الأشخاص الذين يمتلكون العقار وقت البيع.
قبل يوم الصفقة ، لا ينبغي أن يكون لديك أدنى شك بشأن عملية الشراء.
ما هي المسؤوليات الموكلة إلى شركة الإدارة
الهدف الرئيسي للمشتري كمستثمر هو تحقيق أقصى استفادة من شرائه. من المنطقي تمامًا أن أجد المستأجرين الذين سيدفعون الإيجار بانتظام ، ويستخدمون بعناية الممتلكات الموكلة إليهم ولا يزعجوا المالك في جميع أنواع القضايا البسيطة. في هذا الصدد ، سيكون من المهم أن تفهم بالضبط المهام التي يمكنك تكليفها بممثلك في ألمانيا.
الجوانب التجارية
أولاً ، دعنا نتعامل مع الفروق التجارية الدقيقة التي يأخذها الوسيط:
- فتح حساب بنكي. في بعض الأحيان ، يسمح المدير باستخدام حساب موجود ، حيث ستكون شركة الإدارة قادرة على إجراء جميع المعاملات عبر الإنترنت. في الوقت نفسه ، يدير الوصي حساب الإيجار فقط ، دون الحصول على الحق في استخدام الأموال المتلقاة من أجله لاحتياجاته الخاصة.
- مراقبة استلام مدفوعات الإيجار.
- إرسال التنبيهات إلى المستأجرين إذا لم يدفعوا مقابل سكنهم في الوقت المحدد.
- سداد كافة المصاريف الجارية: ضرائب ، قروض ، خدمات متنوعة. تتم المدفوعات من حساب الإيجار ، إذا توفرت جميع المستندات والأموال اللازمة.
- تنفيذ إعادة الحساب السنوية لاستهلاك المرافق في المؤسسات المرخص لها - المياه والغاز والتدفئة والكهرباء.
- تسوية سنوية لتكاليف التشغيل مع المستأجرين.
- تقديم تقارير عن جميع المدفوعات.
- متابعة المقبوضات وتخزين التعهدات لصندوق سداد السكن.
- تقديم تقارير لصاحب العقار في حالة وجود بعض التغييرات في الفاتورة.
- تقرير سنوي للمالك عن حركة الأموال في حساب الإيجار.
حل المشكلات الفنية
بالإضافة إلى القضايا المالية ، تفترض شركة الإدارة حل جميع المشكلات الفنية التي لا محالة يجب مواجهتها عند التعامل مع المباني والهياكل. على وجه الخصوص ، يمكن للمالك الاعتماد على المساعدة في ما يلي:
- تنظيم وتنفيذ أعمال الإصلاح بمختلف أنواعها سواء كانت مخططة أو غير مخططة. يمكن أن يكون هذا تحديثًا لأنظمة الاتصالات القديمة أو البالية أو أجزاء من المبنى نفسه. يتضمن هذا أيضًا الإصلاحات التي كانت مطلوبة نتيجة لحالة الطوارئ.
- اتخاذ الإجراءات اللازمة لتوفير الموارد المستهلكة وتحسينها.
قائمة المسؤوليات هذه ليست كاملة. سوف يعتمد على المتطلبات الشخصية لمالك العقار وخصائص الكائن نفسه.
القضايا القانونية والتمثيلية
يمكن اعتبار المجال القانوني الأكثر صعوبة ، حيث يؤثر على العلاقة مع قوانين بلد أجنبي. بدون المعرفة والخبرة والقيادة المناسبة للغة الألمانية ، قد يجد صاحب مكان سكني أو تجاري نفسه في وضع غير مواتٍ إلى حد ما.بعد كل شيء ، يمكن أن يكون لتشريع جمهورية ألمانيا الاتحادية العديد من المزالق ، والتي لا يمكن تجاوزها إلا من قبل شخص على دراية بها جيدًا. لذلك ، من الناحية القانونية ، سيتعين على شركة الإدارة التعامل مع النقاط التالية:
- تمثيل مصالح المالك في جميع أجهزة الدولة وغيرها من الهياكل ذات الصلة بمسألة ملكية العقارات.
- تفاوض مع الأطراف الثالثة والمستأجرين لتحسين إدارة الممتلكات
- إبلاغ المستأجرين بالزيادة في الإيجار بعد الاتفاق مع المالك.
- الدخول في اتفاقيات الإيجار وإنهائها نيابة عن مالك المنزل.
- إجراء المراسلات وتخزين جميع المراسلات المتعلقة بالعنصر الموكول. تزويد المالك بنسخ من الخطابات والإشعارات المستلمة.
- العمل مع شركات التأمين في حالة ظهور أحداث مؤمن عليها.
- تفاعل مع المحامين عندما يكون تدخلهم مطلوبًا.
هذه القائمة ليست نهائية أيضا. القائمة الكاملة ستكون بسبب خصائص المبنى وحالته.
كيف تتأكد من أنك تثق في ملكيتك للمهنيين
نظرًا لأهمية القضايا التي يجب أن يعهد بها إلى الغرباء ، فمن المنطقي تمامًا افتراض أن الشاغل الرئيسي لمالك العقار هو الاختيار الصحيح لشركة الإدارة. وهنا من المهم تذكر بعض النقاط:
- في معظم الحالات ، يتم تقديم خدمة إدارة الممتلكات من قبل وكالة العقارات التي من خلالها تقوم بالشراء. هذه إحدى خدمات ما بعد البيع التي يقدمها البائعون.
- إذا كنا نتحدث عن مبنى مخصص للعمل ، أي عن عقار تجاري ، فعندئذ ، كقاعدة عامة ، يتحمل المالك نفسه مسؤولية إدارته. إنه أكثر ربحية وأرخص وأكثر موثوقية. إذا كان من الضروري مع ذلك تعيين شخص موثوق به ، في هذه الحالة يكون للمالك الحق في أن يقرر بشكل مستقل من سيعطي الأفضلية له.
- في حالة شراء شقة تختلف الأمور قليلاً. هذا يرجع إلى حقيقة أنه تم الحصول على جزء فقط من المبنى. لذلك ، سيكون من الممكن التأثير على اختيار الوصي بشكل غير مباشر فقط. عادة ما يتم تحديده عن طريق التصويت في اجتماع عام للمالكين.
إذن كيف تحصل على ممتلكاتك في أيد أمينة؟ هناك شيء واحد مؤكد - أنت بحاجة إلى منظمة تتمتع بسمعة ممتازة. بادئ ذي بدء ، حدد عدد العناصر الموجودة بالفعل تحت رعاية الوسيط الذي تهتم به.
للتأكد من أن الممتلكات الخاصة بك ينتهي بها المطاف في أيدي المتخصصين ، اطلب منهم جهات الاتصال بالعملاء الذين يتعاملون معهم بالفعل.
انتبه بشكل خاص لتكاليف الدفع مقابل خدمات الوسيط. لا ينبغي أن يكون مختلفًا جدًا عما هو موجود حاليًا في السوق الألمانية. للقيام بذلك ، راقب الموقف واكتشف مدى تقييم الشركات الأخرى لعملها.
جانب آخر هو شروط العقد. تميل الشركات التي لا تؤدي واجباتها بضمير شديد إلى التوقيع على مستند دون الحق في إنهاء العلاقة. هذا النوع من الرفاق ليس لك بالتأكيد.
إعطاء الأفضلية لأولئك الذين يسمحون بإنهاء العقد في غضون شهر واحد. في هذه الحالة ، ستكون الشركة مهتمة بالحفاظ عليك. ولكن إذا تم إبرام الاتفاقية لفترة طويلة ، فلن يخاطر أحد بفصله بسبب عمل رديء الجودة ، وستواجه مشاكل جديدة فقط بدلاً من حلها.
تحمل عناء اكتشاف ما تفعله الشركة بالضبط. لذلك ، على سبيل المثال ، في بافاريا ، يوجد حوالي 80 مكتبًا تقدم خدمات في هذا المجال. لكن معظمهم يمارسون أنشطة متعددة الاتجاهات ، حيث يشاركون في العقارات والسياحة وتأجير السيارات في نفس الوقت.
بالنسبة للمستثمر الأجنبي ، فإن الشركة ذات التخصص الضيق هي الأنسب. هذا ضمان أنها أكثر دراية بالسوق الذي تهتم به.
وهناك نقطة أخرى مهمة وهي مشاركة الوسيط الذي اخترته في المنظمات المتخصصة ، وهي جمعية شركات الإدارة وجمعية حماية حقوق المستهلك.
النتائج
عند شراء عقار في الخارج ، كن مستعدًا لحقيقة أنك ستحتاج إلى وسيط يعتني بموضوع الشراء. في ألمانيا ، يتم تقديم هذه الخدمة من قبل شركات الإدارة. لكن قبل إبرام اتفاق مع أحدهم ، ضع في اعتبارك النقاط التالية:
- وسيط محترف يعتني بجميع المهام الحالية - القانونية والتقنية والمالية ؛
- الشخص المخول ، وفقًا للاتفاقية الموقعة ، يتلقى الحق في حل جميع المشكلات نيابة عن المالك ، باستثناء نقل الملكية ؛
- عند اختيار المتخصصين ، اطلب منهم تقديم التوصيات ، ودراسة تاريخ عملهم ، والتأكد من أنهم أعضاء في جمعيات متخصصة.
ولكن ما إذا كان بإمكانك اختيار من ستعهد إليه بالشراء بشكل مستقل سيعتمد على نوع الكائن وحصتك في الملكية فيه.
