اهتم رجال الأعمال الروس بالعقارات التشيكية لفترة طويلة. هذا أمر مفهوم: بفضل تدفق السياح ، بغض النظر عن الموسم ، تزداد قيمة العقارات التجارية في جمهورية التشيك باستمرار. لا تثير جاذبيتها الاستثمارية الشكوك بين المستثمرين الروس - فمتلاك العقارات لعدة سنوات سيجلب للمالكين دخلًا كبيرًا. علاوة على ذلك ، لا يمكن للعقارات التشيكية أن تنمو من حيث القيمة فحسب ، بل تولد أيضًا دخلًا تجاريًا. سنلقي اليوم نظرة فاحصة على أنواع العقارات الموجودة في جمهورية التشيك (CR) وكيف يمكنك الاستثمار فيها.
سوق العقارات التجارية عام 2021
يثق المستثمرون المحليون والأجانب في استقرار الاقتصاد التشيكي ، ويواصلون الاستثمار ويخلقون ظروفًا مواتية لتطوير سوق العقارات التجارية. في عام 2021 ، لا تزال تشهد طفرة طويلة الأجل ، ويتوقع الخبراء توقعات مماثلة لعام 2021.
على مدى السنوات الماضية ، نما سوق العقارات التشيكي بخطى سريعة. يمكن حساب الارتفاع في الأسعار اعتمادًا على نوع الكائن بالقيمة السنوية بعشرات بالمائة. والسبب في ذلك هو معدلات النمو المرتفعة للاقتصاد المحلي وتدفق رأس المال الأجنبي وتوافر قروض الرهن العقاري. لكن التوقعات الاقتصادية لعام 2021 تعد بتباطؤ في نمو الاقتصاد التشيكي ، مما سيؤثر حتمًا على ديناميكيات الأسعار.
المزيد والمزيد من الناس يرغبون في شراء العقارات التجارية في براغ. يستثمر المستثمرون الأجانب سنويًا عشرات المليارات من التيجان فيها. كان العام القياسي 2021 ، مقارنة مع 2017-2018 ، يظهران انخفاضًا في عدد المعاملات. لكن هذا لا يرجع إلى إحجام المستثمرين عن استثمار الأموال: فعدد أقل وأقل من الناس يرغبون في بيع عقاراتهم. هناك نقص نموذجي - الطلب التجاري يفوق العرض من البائعين.
والسبب هو أن المستثمرين غير مستعدين للتخلص من الأصول المربحة والموثوقة. كل شيء واضح: النمو في أسعار العقارات ، الذي يتجاوز معدله المعدل الأوروبي المتوسط ، يحمي ويزيد الاستثمار بشكل موثوق. بالإضافة إلى ذلك ، فإن الربحية من تأجير مثل هذه الأشياء أعلى بكثير.
إذا اشتريت مبنى إداريًا في غرب أوروبا ، على سبيل المثال ، في باريس أو برلين ، فلن تزيد ربحيته فيما يتعلق بالسعر بالشروط السنوية عن 3.5٪. في براغ ، هذا الرقم هو 4.85-6٪.
الطلب على المنشآت الصناعية مرتفع أيضًا. من المزايا قدرة المستثمر على تلقي الدعم من السلطات المحلية. خاصة إذا تم التخلي عن الشيء الذي يشتريه ، حيث يقع بعيدًا عن العاصمة قدر الإمكان وسيخلق فرص عمل للتشيك في المستقبل.
تم بالفعل تنفيذ برامج مماثلة في كارلوفي فاري ، حيث أعاد رأس المال الأجنبي (نصيب الأسد منه من أصل روسي) الحياة في المنتجع.
لا تزال عقارات براغ تهيمن على السوق اليوم. تتمتع برنو وأوسترافا وبيلسن أيضًا بآفاق تطوير عالية.
أنواع العقارات التجارية في جمهورية التشيك
كما هو الحال في أي بلد آخر ، يقدم سوق العقارات التشيكي للمشترين خيارات لا حصر لها للعقارات. يوجد مشتري لكل منتج هنا: في الآونة الأخيرة ، على وجه الخصوص ، تزايد الطلب على الأشياء ليس في الأماكن الأكثر شهرة ، وليس فقط في العاصمة. علاوة على ذلك ، فإن تنوع العقارات مثير للإعجاب حقًا.
يحدد سماسرة العقارات التشيك هذه الأنواع الشائعة من العقارات التجارية على النحو التالي:
- منزل المسكن القديم - مبنى سكني يؤجر فيه السكن للضيوف ؛
- المنشآت الصناعية وقاعات المصانع والورش القديمة في الضواحي التي أعيد بناؤها إلى مساكن علوية ؛
- الفنادق القديمة لإعادة الإعمار.
- قطع الأراضي لبناء المستودعات ؛
- تشغيل الفنادق والمجمعات الفندقية.
- ورش تصليح السيارات وغسيل السيارات ومحطات الوقود ومبدلات الإطارات وغيرها من مرافق خدمة السيارات ؛
- المقاهي والمطاعم والحانات الصغيرة وغيرها من المؤسسات الغذائية العامة والشوارع ؛
- مناطق التسوق ، ولا سيما المحلات التجارية ومحلات بيع التذكارات و MAFs ؛
- النزل الخاصة والنزل والمرافق التجارية الأخرى القائمة ؛
- قطع الأراضي المخصصة للبناء السكني الكبير وتشييد المباني الجديدة ؛
- مجمعات التكنولوجيا والابتكار ؛
- مناطق صناعية لموقع الإنتاج وغيرها.
يفترض كل عنصر من هذه العناصر إستراتيجية الاستثمار الخاصة به. دعونا نتناولها بمزيد من التفصيل.
خيارات الاستثمار العقاري التجاري
بالنظر إلى فئات العقارات التجارية الأكثر شيوعًا ، يمكننا أن نميز بشكل مشروط 4 استراتيجيات على الأقل للاستثمار فيها. كل هذا يتوقف على الأهداف التي يسعى المستثمر لتحقيقها ، ولكن بطريقة أو بأخرى سيتعين عليه اختيار أحد الخيارات:
- الاستثمار السلبي. نحن نتحدث عن شراء أشياء مثل المستودع أو مركز التسوق أو المكاتب الفردية أو أماكن البيع بالتجزئة أو الشقق الفردية أو المباني السكنية العاملة. هذا هو خيار الاستثمار الأكثر موثوقية باستخدام طريقة تجميد رأس المال. سيولد دخل إيجار صغير ولكنه ثابت.
- الاستثمار في مشاريع الإعمار والتنمية. نحن نتحدث عن الاستحواذ على فنادق قديمة ، ومناطق صناعية مهجورة لبناء المساكن ، ومباني سكنية قديمة لإعادة الإعمار ، وقطع أراضي. لا تعتمد هذه المشاريع على العقارات المعروضة للبيع فحسب ، بل تعتمد أيضًا على خطة الاستخدام الإضافي لها في الأنشطة التجارية. لهذه الأغراض ، يتم إجراء إصلاحات رئيسية ، وإعادة بناء ، وتشكيل العديد من الأشياء الجديدة من واحد وما إلى ذلك.
- الاستثمار في الأعمال الجاهزة. نحن نتحدث عن شراء الفنادق والمحلات التجارية ومحلات السوبر ماركت والمطاعم ومحلات تصليح السيارات وغيرها من الأعمال التجارية القائمة على العقارات. لا يفترض هذا الخيار مسبقًا توفر رأس المال للاستثمار فحسب ، بل يفترض أيضًا فهم المستثمر لجوهر العمل التجاري ، فضلاً عن الرغبة في المشاركة بنشاط في تطويره وإدارته.
- مشاريع انتاجية واستثمارية كبيرة. نحن نتحدث عن استثمار مثير للإعجاب بملايين الدولارات يتطلب تعاونًا وثيقًا ليس فقط مع السلطات المحلية ، ولكن أيضًا مع سلطات الدولة.
ديناميات أسعار الأشياء التجارية
ديناميات أسعار العقارات هي السبب الرئيسي وراء استعداد المستثمرين الأجانب لمواصلة الاستثمار النشط في جمهورية التشيك. على مدى السنوات الخمس الماضية ، لم يتوقف النمو ، ووصل إلى ذروته في عام 2021 - ثم ارتفعت الأسعار بمعدل 20٪. كان هذا مدفوعاً بالنمو الاقتصادي وانخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري والطلب المتراكم والعوائد المرتفعة.
في عام 2021 ، حافظ نمو الأسعار على ديناميكيات إيجابية ، على الرغم من تباطؤه بشكل كبير. نتيجة لذلك ، بحلول بداية عام 2021 ، ارتفعت أسعار العقارات المنقولة حسب نوعها بنسبة 30-35٪ مقارنة بعام 2021. على سبيل المثال ، في براغ ، تجاوز متوسط تكلفة 1 متر مربع من المساحة التجارية باستثناء ضريبة القيمة المضافة 4 آلاف يورو.
بدأ العديد من الخبراء في تسمية كل ما كان يحدث فقط على أنه "فقاعة أسعار" ، وأسعار الأشياء نفسها - مبالغ فيها بشكل غير معقول.
خوفًا من العواقب ، فرض البنك المركزي التشيكي عددًا من القيود على قروض الرهن العقاري خلال 2017-2018 ، حيث نظم حجمها ورفع أسعار الفائدة. أعطى هذا نتيجة وسمح لنا باستقرار النمو.
على خلفية هذه الإجراءات ، يقول العديد من الخبراء أن أسعار العقارات قد توقفت ولن ترتفع بعد الآن. لكن هل من الممكن تصديق ذلك في ظل النمو الهائل في الطلب من المستثمرين الأجانب والعدد المنخفض للغاية من عروض البائعين ؟!
ما الأشياء التي تستحق الاهتمام بها
يجب دائمًا النظر إلى العقارات التشيكية من وجهة نظر المستثمر ، وتقييم العائد المحتمل الذي يمكن أن تحققه. الأكثر موثوقية في هذا الصدد هي الاستثمارات السلبية في العقارات السكنية.
هناك بالفعل العديد من العروض في السوق ، لكن العثور على شيء مهم ليس بالمهمة السهلة. للقيام بذلك ، يوصى بالاهتمام ليس فقط بالعقارات في براغ ، ولكن أيضًا بالعناصر الموجودة في المقاطعات. سيكونون أرخص ، لكن يمكنهم أيضًا تحقيق دخل جيد - 4-6 ٪ من التكلفة سنويًا.
الأشياء القديمة لإعادة الإعمار وبناء المساكن لا تقل شعبية. أدت الهجرة ونمو الدخل ونمو سكان التشيك إلى نقص كارثي في العقارات السكنية. لذلك ، مع التنفيذ السريع لمثل هذه المشاريع ، يمكن أن تصل الربحية إلى 35 ٪ في 2-3 سنوات.
إذا جذب انتباهك نشاط تجاري جاهز ، قبل الدخول في صفقة ، تأكد من أنك لا تشتري الشركة فحسب ، بل أيضًا العقارات التي تقع عليها. في جمهورية التشيك ، من المعتاد عدم بيع الكائن نفسه ، ولكن الأعمال والاستثمارات التي تتم فيه ، ونقل حق الإيجار إلى المشتري (على سبيل المثال ، إذا كان مطعمًا). الكائن نفسه ، كقاعدة عامة ، ليس مملوكًا للمؤسسة.
عند شراء عمل جاهز ، انتبه إلى الربح السنوي الذي يشير إليه البائعون. يعتمد بشكل مباشر على موقع الكائن.
على سبيل المثال ، إذا كان هذا مقهى في وسط براغ ، فيمكنه تحقيق دخل سنوي قدره 150 ألف يورو. لكن إذا كان هذا مطعمًا في منطقة سكنية ، بغض النظر عن المبلغ الذي يقوله البائع ، فلن يزيد الدخل عن 50-60 ألف يورو.
لاختيار عنصر مؤهل ، استخدم خدمات وكالة عقارات أو سمسار عقارات خاص. يرجى ملاحظة أن هذا النشاط غير مرخص به في جمهورية التشيك ، لذلك عليك أن تبني اختيارك على التوصيات والمراجعات.
ضرائب شراء العقارات
اعتبارًا من عام 2021 ، عند شراء عقار في جمهورية التشيك ، يجب على المشتري دفع ضريبة التحويل (Daň z převodu nemovitosti). حجمها 4٪ من القيمة المحددة في العقد ، أو قيمة تقييم السوق الذي أجراه متخصص - يتم أخذ السعر الأعلى كقاعدة. يتعين عليك دفع الضريبة في غضون ثلاثة أشهر من تاريخ التسجيل عن طريق تقديم إقرار إلى مصلحة الضرائب.
بالإضافة إلى هذه الدفعة ، يدفع المالك ضريبة ملكية سنوية (Daň z Nemovitosti). لدفعها ، يجب أن تعلن عن الشراء من خلال تقديم إقرار إلى مصلحة الضرائب بحلول نهاية شهر يناير بعد المعاملة.
يتم تحديد حجم الضريبة ونسبها حسب نوع العقار والغرض منه. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن للإدارات المحلية تحديد عوامل المضاعفة. لحساب تقريبي ، استخدم هذه الآلة الحاسبة.
إجراءات شراء العقارات
يمكن لأي شخص شراء العقارات التشيكية ؛ لذلك لا يحتاج إلى التقدم بطلب للحصول على تصريح إقامة أو تصاريح أخرى. بعد العثور على الكائن المطلوب ، تستغرق إجراءات التسجيل عادةً من ثلاثة إلى أربعة أيام وتتضمن عدة مراحل إلزامية:
- الحجز والإيداع. بعد العثور على العقار المطلوب ، اتفق مع المشتري على حجز شفوي للعنصر لبضعة أيام. ستكون كافية لممثلك للتحقق من "نظافة" الكائن ، على وجه الخصوص ، لتقديم طلب إلى السجل العقاري (Katastr nemovitostí) والحصول على مقتطف منه. إذا كان كل شيء على ما يرام ، يتم وضع اتفاقية إيداع ، والتي تصل إلى 5 ٪ من قيمة الصفقة.
- إبرام عقد البيع. تم تحريرها باللغة التشيكية ومصدق عليها من قبل كاتب عدل. إذا لزم الأمر ، تتم الترجمة إلى اللغة الروسية في تنظيم مترجمي المحكمة.
- الدفع للمعاملة. عادة ما يتم إجراء جميع تحويلات الأموال في جمهورية التشيك بالتيجان التشيكية. الطريقة التقليدية هي التحويل المصرفي ، حيث يُنصح بفتح حساب مع أحد البنوك التشيكية. في المستقبل ، ستكون هناك حاجة لدفع ثمن المرافق وتلقي الأموال للإيجار.
- تسجيل الدولة للمالك الجديد. المرحلة النهائية هي تقديم العقد وطلب تسجيل المالك الجديد للكائن. في هذه المرحلة ، يحظر السجل العقاري أي معاملات عقارية لمدة 21 يومًا ، يتم خلالها النظر في قانونية الصفقة. قد يستغرق التسجيل بالكامل ما يصل إلى 45 يومًا.
استئجار غرض كبديل
إذا لم يكن الهدف الرئيسي هو دخل الاستثمار ، أي إجراء الأنشطة التجارية في جمهورية التشيك ، فيمكن اعتبار تأجير العقارات التجارية في جمهورية التشيك بديلاً عن الشراء. يتيح لك هذا الخيار التوفير في الاستثمار الأولي عن طريق وضعه في العمل.
في براغ ، يمكنك العثور على عروض جذابة للغاية للتأجير طويل الأجل للمباني التجارية حتى 150 مترًا مربعًا ، وتتراوح التكلفة الشهرية من 15 إلى 35 ألف كرون (600-1350 يورو). في المناطق ، تكون الأسعار ، على التوالي ، أقل من حيث الحجم.
استنتاج
لا تزال العقارات التجارية التشيكية واحدة من أكثر أدوات الاستثمار شعبية ، وفقًا للمواطنين الروس. يتم تسهيل ذلك من خلال ديناميكيات أسعار الأشياء ، والتي زادت تكلفتها بشكل طفيف بنسبة 20-35 ٪ خلال الماضي. تستمر الاتجاهات المماثلة للفترة 2018-2019.
يتيح لك النطاق الهائل من العقارات التجارية في السوق التشيكية تنفيذ استراتيجيات استثمارية مختلفة ، من الاستثمارات السلبية على أساس دخل الإيجار ، إلى الاستثمارات الكبيرة في التجديد والبناء على نطاق واسع.
