تدل الممارسة على أن شراء العقارات في ألمانيا هو استثمار مربح. بغض النظر عن الغرض من إبرام صفقة - للإقامة الخاصة بك أو كاستثمار في المستقبل - ستساعدك أسعار العقارات المتزايدة باطراد في ألمانيا على تعويض التكاليف بسرعة. في هذه الحالة ، تعتبر القروض العقارية في ألمانيا في عام 2021 جذابة ليس فقط للمواطنين الألمان ، ولكن أيضًا للأجانب ، بما في ذلك الروس. تعد أسعار الفائدة على الرهون العقارية في ألمانيا الآن واحدة من أدنى المعدلات في تاريخ قروض الإسكان في البلاد ، وهذا مع تزايد الطلب على الإسكان.
العقارات في ألمانيا والرهون العقارية
الطلب على العقارات في ألمانيا يتجاوز العرض. في السوق ، يكاد يكون من المستحيل العثور على مبانٍ جديدة في المشاريع المكتملة. من بين العروض التي تهيمن عليها الشقق في المباني ، والتي يتم التخطيط لبناءها فقط أو سيتم الانتهاء منها في غضون 2-3 سنوات (شراء على الخارطة).
انتشار أسعار العقارات في ألمانيا كبير: فهي تنمو في اتجاه من شرق البلاد إلى الغرب. أغلى سكن في بافاريا ميونيخ: من 4 آلاف يورو للمتر المربع. تبدأ تكلفة مساحة المعيشة في المباني الجديدة في برلين من 2500 يورو للمتر المربع. تبدأ أسعار عقارات الإسكان الثانوي من 1500 يورو.
تتراوح الزيادة السنوية في الأسعار ومعدلات الإيجار للعقارات في ألمانيا من 4 إلى 6 ومن 2 إلى 3٪ على التوالي ، اعتمادًا على الولاية الفيدرالية.
يتطلب شراء المساكن أو المباني التجارية مبلغًا كبيرًا إلى حد ما. البنوك الألمانية مستعدة لتقديم قرض عقاري ليس فقط لمواطني ألمانيا ، ولكن أيضًا لغير المقيمين في البلد: المبلغ الكامل لشراء العقارات المبنية بالفعل أو في عدة شرائح - في حالة الحصول على مبنى غير مكتمل ، كما يجري بناؤه.
معدلات الفائدة على الرهن العقاري في ألمانيا هي من بين أدنى المعدلات في أوروبا - من 0.8 إلى 2٪ للمواطنين الألمان ، ومن 3 إلى 5٪ - للأجانب.
خذ دراسة سوسيولوجية!
الرهون العقارية للأجانب: الشروط والأحكام والأسعار
يتمتع المواطنون الأجانب بفرصة الحصول على قروض وشراء شقة برهن عقاري في ألمانيا.
تعرف على كيفية الحصول على قرض في ألمانيا عام 2021.
تلبي البنوك الألمانية احتياجات العملاء من الخارج سواء الأفراد أو الكيانات القانونية ، خاصة إذا تجاوز مبلغ الصفقة 100 ألف يورو.
قد تكون شروط الائتمان محددة لكل عميل. تأخذ الاتفاقية في الاعتبار عددًا من العوامل: ملاءة المشتري ، ومبلغ الدفعة المقدمة ، وتاريخ ائتمان العميل ، وحالة الشقة وموقعها.
يصعب الحصول على الرهن العقاري الأول لمواطن أجنبي في ألمانيا مقارنة بالرهن اللاحق. عند التسجيل ، يجب أن تدفع من 40 إلى 50٪ من التكلفة الإجمالية.
إذا أراد العميل زيادة المبلغ ، فإن البنك ، كقاعدة عامة ، يلتقي في منتصف الطريق وسيتم تخفيض سعر الفائدة في هذه الحالة. مع عمليات التسجيل اللاحقة للرهن العقاري ، قد لا تكون الدفعة المقدمة مطلوبة أو لا تزيد عن 20٪ من القيمة الإجمالية للعقار.
من بين الشروط الأخرى للبنوك الألمانية للعميل ، الأكثر شيوعًا هي:
- وجود أكثر من عامين من فتح الحساب في أحد البنوك في ألمانيا ، حيث قام العميل بإيداع الأموال بانتظام ؛
- عمر العميل - من 21 إلى 65 عامًا ؛
- تأكيد الدخل على أراضي جمهورية ألمانيا الاتحادية (بما في ذلك من تأجير العقارات). ستصبح الرهون العقارية للأجانب في ألمانيا متاحة عند تقديم بيان الدخل للبنك للأشهر الستة الماضية ، من رواد الأعمال - كشوف الحساب عن العامين الماضيين ؛
- توفير تأكيد على توافر مدفوعات النفقة والقروض. وفقًا للقانون الألماني ، يجب ألا تتجاوز أقساط القرض 35٪ من الدخل الشهري للعميل.
يمكنك التعرف على حالة سوق العقارات في مختلف مدن ألمانيا فيما يتعلق بالإيجارات وجميع الأسئلة المتعلقة بهذا الموضوع في قسم "العقارات".
استحقاق القرض من خمسة إلى ثلاثين سنة. يجب أن نتذكر أنه وفقًا للقانون الألماني ، تظل العقارات تحت تصرف البنك حتى السداد الكامل للرهن العقاري.
كيفية الحصول على قرض عقاري لمواطن أجنبي
عند اتخاذ قرار بشأن التعاون مع بنك أو آخر في ألمانيا ، يجدر النظر في استقرار البنوك الألمانية وصدقها ونزاهتها: يتم حساب كل شيء بدقة ، وتؤخذ جميع الفروق الدقيقة الممكنة في الاعتبار. لن يكون من الممكن الحصول على قرض عقاري بشكل عاجل في ألمانيا. الحصول على قرض عقاري هو عملية مريحة من عدة مراحل ، يجب خلالها اختيار الخيار الأفضل.
الخطوة الأولى: تحليل العروض
يفترض البحث عن شروط قرض أكثر ملاءمة استخدامًا نشطًا للمنافسة الحالية في القطاع المصرفي في ألمانيا. في مثل هذه الحالة ، سيكون من الأصح ألا تكون كسولًا ، ونقتصر على بنكين أو ثلاثة بنوك ، ولكن لإيجاد الوقت لزيارة 10 إلى 15 مؤسسة. سيؤدي هذا إلى زيادة احتمالية العثور على الخيار الأنسب بشكل كبير.
لذلك ، من بين المقترحات الواردة من البنوك ، ستكون هناك عروض أكثر ربحية ، والتي يمكن ذكرها في التواصل مع ممثلي الهياكل الأخرى. في مثل هذه الحالة ، قد توافق بعض البنوك على شروط أكثر ملاءمة للعميل: خفض سعر الفائدة قليلاً ، وتقديم مكافآت أخرى (تغيير مجاني في معدل السداد وغيرها) من أجل تجاوز المنافس.
عند تحليل العروض ، يجب أن تدرك أن البنوك في ألمانيا تقدم قروضًا للسداد أو قروضًا سنوية بمعدلات فائدة لمدة 5 ، 10 ، 15 ، 20 سنة (كل خمس سنوات جديدة تؤدي إلى زيادة بنسبة 0.5٪). هذا يعني أنه بغض النظر عن موعد سداد المدفوعات - في بداية القرض أو في نهايته ، فإن مبالغها ستكون ثابتة.
عند تحليل العروض ، يجب الانتباه إلى خصائص العقار. سوف يهتم البنك بها في المقام الأول ، وتقييم مخاطره الخاصة. يمكن الاعتماد على معدل القرض المنخفض عند تقليل مخاطر البنك ، على سبيل المثال ، إذا كان الكائن المكتسب:
- تم بناؤه حديثًا - في ألمانيا ، المباني مضمونة لمدة مائة عام ؛
- يقع في موقع جيد من حيث البيئة ، والقرب من وسط المدينة ، والخدمات اللوجستية ؛
- يهدف إلى توليد دخل سلبي - سيتم تأجير المبنى.
أشهر طرق البحث عن العقارات في ألمانيا:
- شركات العقارات. يمكن الحصول على عناوين الشركات التي تبيع العقارات على الموقع الإلكتروني لبوابة المعلومات والمراجع الخاصة بجمهورية ألمانيا الاتحادية ؛
- المواقع المتخصصة: immobilienscout24.de ، immonet.de ، stimul.de ، immobiliya.de ؛
- المزادات.
- السماسرة والإعلانات الخاصة.
من بين العروض ، فإن الأسعار المعقولة هي ما يسمى بمنازل الصفوف (Reihehäuser) وشقق المدينة (Eigentumswohnung). ارتفاع أسعار المنازل المكونة من عائلتين (Doppelhaus) والمنازل الريفية المنفصلة (Einfamilienhaus). قد يكون لشراء المباني في منزل قديم (Altbauhauser) ، على الرغم من روح العصور القديمة ، وكقاعدة عامة ، الموقع في المناطق المركزية للمدينة ، بعض العيوب: الاتصالات القديمة والمشكلة ، وقلة الراحة. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه عند شراء شقة مستأجرة ، سيكون من الصعب رفع الدفعة أو إخلاء المستأجرين قبل انتهاء العقد.
الخطوة الثانية: إعداد المستندات اللازمة
يجب أن يكون التقدم بطلب للحصول على قرض مصحوبًا بتوفير عدد من المستندات. يجب على الفرد تقديم:
- جواز السفر الدولي وجواز السفر الداخلي (وكذلك نسخهما) ؛
- استبيان (Selbstauskunft) ؛
- كشف حساب بنكي يؤكد وجود رأس المال الأولي ؛
- المستندات المؤيدة من البنك لمبلغ الراتب لآخر ثلاثة أشهر ؛
- اقرار ضريبي؛
- وصف الممتلكات
- نتائج التقييم المستقل لقيمة الكائن.
سيتطلب الكيان القانوني:
- اقرار ضريبي؛
- الميزانية العمومية لمدة عامين ؛
- الإنتاج الحالي والتحليل الاقتصادي للأعمال (BWA) ؛
- وصف العقار.
قائمة المستندات المطلوبة ليست نهائية وقد تختلف حسب متطلبات البنك.
الخطوة الثالثة: فتح حساب مصرفي وتجديده
يمكن أن يتم الدفع مقابل العقارات في ألمانيا حصريًا من خلال أحد البنوك ، بما في ذلك من خلال Sberbank of Russia - عن طريق التحويل المصرفي. للحصول على قرض عقاري ، يجب أن يكون لدى المواطن الأجنبي / يفتح حسابًا في أحد البنوك الألمانية. وهذا يتطلب التواجد الشخصي للعميل (ينطبق "التشريع البريدي" فقط على المواطنين الألمان).
لفتح حساب ، ستحتاج إلى نسخ أصلية ونسخ من جواز السفر الدولي وجواز السفر المدني الداخلي والتسجيل والاستمارات المصرفية المكتملة. قد تطلب بعض البنوك توصية مرجعية ، لأنها تحاول في ألمانيا التعامل مع رأس المال "النظيف".
يتم فتح الحساب باليورو ويتم إبرام الاتفاقية المقابلة. يمكنك إيداع الأموال في حساب جديد في يوم فتحه.
الخطوة الرابعة: إبرام العقد
بعد الاتفاق على جميع الشروط ، يحين الدور لإبرام اتفاقية للحصول على قرض رهن عقاري. الأساس القانوني لذلك هو القانون المدني الألماني (الفقرات 601-610) وقانون بنوك الرهن العقاري (الفقرات 14-16 ، 19).
يجب أن تحتوي اتفاقية الإقراض العقاري على معلومات:
- على مبلغ القرض المقدم: مبلغ القرض والفائدة المخصومة منه للقرض والتكاليف الأخرى ؛
- بشروط تقديم الرهن العقاري والدفعات اللازمة: بداية دفع الفائدة على القرض ، وقت السداد ، مقدار الأقساط الشهرية ، احتساب حصص سعر الفائدة وأقساط السداد هيئة القرض ؛
- على طريقة سداد الرهن العقاري ؛
- الامتثال لشروط الحصول على رهن عقاري - إدخال في السجل العقاري ، وتأكيد ملاءة المقترض ، وإبرام عقد تأمين ؛
- عند إنهاء الاتفاقية: إجراءات الأطراف بعد انتهاء المدة ، وشروط تمديد القرض من قبل البنك ، والعواقب المترتبة على المقترض في حالة التأخر في السداد ، وشروط إنهاء الاتفاقية.
شروط تسجيل الرهن العقاري في ألمانيا
تتم معالجة القرض في غضون شهر أو أكثر. في المرحلة الأولى ، تحتاج إلى إعداد الأوراق اللازمة للتسجيل ، والتي تستغرق حوالي أسبوعين. في الوقت نفسه ، من المفيد التعرف على سوق التوريد بشكل أفضل.
ثم يجب عليك شخصيًا (بالنسبة للأجانب ، هذا الشرط إلزامي) زيارة العديد من البنوك والتعرف على الشروط وأسعار الفائدة ، والتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري - قد يستغرق ذلك من يومين إلى أربعة أيام أو أكثر.
قد يستغرق انتظار نتائج قرار إصدار قرض الرهن العقاري بعد مفاوضات أولية مع عدة بنوك ما يصل إلى 4 أسابيع. في المرحلة الأخيرة ، سيتعين عليك اختيار العرض الأكثر فائدة ، وفتح حساب ، والإيداع في أحد البنوك المختارة.
تكاليف إضافية عند شراء العقارات في ألمانيا
يجب على كل شخص يريد شراء منزل بالائتمان في ألمانيا أن يأخذ في الحسبان الحاجة إلى تكبد تكاليف إضافية بالإضافة إلى السعر المتفق عليه. بادئ ذي بدء ، يجب تسجيل المالك الجديد في السجل العقاري (Grundbuchauszug). للقيام بذلك ، يجب عليك دفع ضريبة العقارات.
يمكن أن يتراوح معدل الضريبة على سعر الشراء ، اعتمادًا على موقع موضوع الشراء ، من 3.5٪ (ساكسونيا) إلى 6.5٪ (شمال الراين - وستفاليا). يشترط القانون الألماني أن يتم دفع هذه الضريبة بشكل مشترك وفردي من قبل المشتري والبائع.
بالإضافة إلى ذلك ، يدفع المشتري مقابل:
- إعادة تسجيل حقوق الملكية - من 0.5 إلى 1٪ من مبلغ الشراء ؛
- خدمات كاتب العدل - من 1.5 إلى 3٪ ؛
- عمولة سمسار / سمسار عقارات - من 3 إلى 6٪ (أحيانًا مع البائع). يتم دفع الأشياء الرخيصة بأسعار ثابتة من 1500 إلى 5 آلاف يورو ؛
- مصاريف أخرى (للتسجيل ، استخراج مقتطفات من السجل العقاري ، الاحتفاظ بحساب مصرفي بقيمة 150 يورو في السنة).
يترتب على تسجيل القرض العقاري تكاليف إضافية:
- 1٪ من مبلغ القرض (للتسجيل) ؛
- الدفع للتقييم المستقل للكائن - 1-2 ألف يورو ؛
- العناية الواجبة (تدقيق كائن) - من 0.5 إلى 1.5٪ من قيمته.
اقرأ المزيد عن الضرائب عند شراء العقارات في ألمانيا هنا.
سداد قرض عقاري في ألمانيا
السداد المبكر للرهن العقاري ليس مربحًا للبنك - فهو يفقد أرباحه. ولكن في بيئة تنافسية ، يجب أن تكون المؤسسات المصرفية مرنة. لهذا السبب ، توفر البنوك الألمانية للعملاء خيارات السداد المبكر. تم تضمين مادة ذات صلة في الاتفاقية ، على سبيل المثال ، سنويًا ، بالإضافة إلى الأقساط السنوية ، لسداد 10 ٪ من هيئة القرض.
قيم ، زينسن وتيلغونغ: ما هم
يتسم مخطط حساب مدفوعات قرض الرهن العقاري بالشفافية: يتكون إجمالي الدفعة السنوية (السعر) من مبلغين: Zinsen - فائدة البنك على مبلغ القرض و Tilgung - النسبة المئوية السنوية لهيئة القرض.
بقسمة هذا المبلغ على 12 (حسب عدد الأشهر) ، يمكنك حساب المصاريف الشهرية. لا يتغير حجم الأقساط السنوية: داخلها ، يتناقص Zinsen باستمرار ، بينما يتزايد Tilgung.
يبدو نموذج الإقراض العقاري الألماني النموذجي كما يلي:
- العميل الذي لديه القدرة على إيداع 600 يورو شهريًا في السداد يحصل على قرض بقيمة 100 ألف يورو لمدة عشر سنوات.
- حدد البنك معدل دفع 3.22٪ سنويًا (3220 يورو) بدفع شهري قدره 268 يورو و 33 سنتًا.
- في هذه الحالة ، يتم ترك 331 يورو و 67 سنتًا شهريًا أو حوالي 4 آلاف يورو سنويًا (والتي ستصل إلى 4 ٪ Tilgung) لسداد هيئة القرض.
- تسعى البنوك الألمانية إلى خفض Tilgung (عرض 1٪) ، وإذا استمر العميل في زيادة هذا المؤشر ، فإنه يرفع سعر الفائدة ، وبالتالي "يعاقب" المقترض.
Sondertilgung - القدرة على سداد القرض بسرعة
يمكن للأجانب الذين حصلوا على رهن عقاري في ألمانيا لشراء عقارات تقليل إجمالي مدفوعات قروضهم. تجبر المنافسة العالية غالبية بنوك الرهن العقاري على تقديم مثل هذه الفرصة لعملائها. للقيام بذلك ، من الضروري إدخال بند في Sondertilgung-Möglichkeiten عند إبرام العقد.
يخولك هذا البند لسداد سنوي غير مجدول لجزء من القرض. قبل التوقيع على الاتفاقية ، يجب أن تُدرج فيها النسبة المئوية لهذا السداد - لدفع ما يصل إلى 3 بالمائة وأكثر من مبلغ القرض.
كل هذا يتوقف على كيفية التفاوض. باستخدام النهج الصحيح ، يمكنك رفع حجم هذه المدفوعات إلى 5-7٪. لكن هذا المبلغ ليس ضروريًا: يمكنك عمل ودائع أصغر أو عدم جني الأموال على الإطلاق ، ولكن عند ظهور أرباح إضافية أو رأس مال حر ، يمكن استخدامه لسداد الديون دون أي غرامات.
تلخيص لما سبق
تقدم بنوك الرهن العقاري في ألمانيا قروضًا ليس فقط للمواطنين الألمان ، ولكن أيضًا للأجانب. لا يزال الرهن العقاري من أكثر الآليات شيوعًا للحصول على العقارات هنا.
ألمانيا هي واحدة من ثلاث دول أوروبية ذات أدنى معدلات فائدة. تعطى الأفضلية للقروض العقارية ذات الأقساط الشهرية الثابتة.
الأجانب الذين يشترون مساكن في مبانٍ جديدة للإيجار أو لأنفسهم هم أكثر عرضة للحصول على رهن عقاري. في عام 2021 ، لا توجد عقبات أمام المواطن الروسي للحصول على قرض عقاري في ألمانيا.
الشروط الرئيسية التي تقدمها البنوك للأجانب للحصول على الرهن العقاري هي عدم وجود رأس المال "القذر" وتقليل المخاطر. في الوقت نفسه ، تستفيد بنوك الرهن العقاري (منذ عام 1900 ، لم يفلس مثل هذا البنك) ، ويتعين على المقترضين الدفع لعقود.
