تعد عاصمة إيطاليا واحدة من أكثر ثلاث مدن زيارة في أوروبا ، حيث يأتي إليها ما بين 8-10 ملايين سائح كل عام. وفقًا لذلك ، تعد أسعار العقارات في روما من بين أعلى المعدلات ، ليس فقط في إيطاليا ، ولكن في جميع أنحاء أوروبا. فقط المستثمرون ذوو الموارد الرائعة التي تصل إلى عدة مئات الآلاف من اليورو يمكنهم شراء العقارات في روما. ومع ذلك ، فإن مثل هذا الاستثمار جذاب للغاية ، حيث أن أسعار العقارات آخذة في الارتفاع باستمرار ، ويوفر التدفق السنوي للسياح دخلاً ثابتًا من تأجير المساكن.
فوائد شراء العقارات في روما
بغض النظر عن تكلفة الشقة في روما ، يعتبر هذا الشراء استثمارًا مربحًا ويمنح المشتري العديد من المزايا. بالإضافة إلى حقيقة وجود سكن في عاصمة إيطاليا ، فإن الإيجابيات تشمل:
- دخل الإيجار - يبلغ متوسط تكلفة استئجار شقة في الجزء الأوسط من العاصمة 25-30 يورو / متر مربع شهريًا. متوسط سعر الإيجار في روما ككل هو 13.9 يورو / م 2 ؛
- يعد وجود العقارات أساسًا للحصول على تأشيرة شنغن متعددة ولكن قصيرة الأجل ، والتي تمنح الحق في الإقامة في إيطاليا والدول الأوروبية الأخرى لمدة 90 يومًا في غضون ستة أشهر ؛
- يعتبر امتلاك العقارات ميزة عند التقدم بطلب للحصول على تصريح إقامة لغرض مزيد من الهجرة ؛
- لوحظ وجود اتجاه إيجابي لشراء المنازل في عام 2021 - حيث انخفض متوسط أسعار الطلب على العقارات في روما خلال الـ 24 شهرًا الماضية. ولكن في المستقبل القريب ، من المحتمل أن يتطور التراجع إلى ارتفاع ، لذا فإن الآن هو أفضل وقت للشراء ؛
- القدرة على شراء العقارات من أي نوع ، بما في ذلك قطع الأراضي غير المطورة ؛
- عدد كبير من العروض ، بما في ذلك بسعر منخفض نسبيًا خارج الجزء المركزي من العاصمة.
أنواع العقارات الرومانية
كما ذكرنا سابقًا ، فإن جميع أنواع العقارات السكنية والتجارية ، سواء كانت مساكن ثانوية أو شقق في المباني الجديدة ، متاحة للأجانب. من بين العقارات السكنية ، هناك العديد من أنواع العقارات المختلفة ، والتي قمنا بإدراجها بترتيب تصاعدي لمتوسط قيمتها لشهر يناير 2021:
- تاون هاوس (Villetta a schiera) - نوع من المباني منخفضة الارتفاع ، حيث يتم حظر المباني السكنية بجدار واحد مع بعضها البعض ؛
- مبنى سكني في الضواحي (Rustico / Casale) وفيلات (فيلا) ؛
- بنتهاوس وسقوف (Attico / Mansarda) - نوع من المساكن ، يقع عادة في الطوابق الأخيرة من المباني متعددة الطوابق ؛
- الشقق والشقق (Appartamento) ؛
- المباني والقصور القديمة (Palazzo / Stabile) ؛
- منازل خاصة داخل المدينة (Casa indipendente) ؛
- الغرف العلوية - مباني صناعية غير سكنية أعيد بناؤها للسكن أو أماكن المعيشة المصممة خصيصًا لها.
يتم تمثيل العقارات التجارية في روما من خلال مجموعة متنوعة من الأشياء التي يمكن العثور عليها أيضًا في بلدان رابطة الدول المستقلة. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن السكن الثانوي أرخص بكثير من السكن الأولي. الشقق في المباني الجديدة دون الإشارة إلى المنطقة والمساحة عادة ما تكون أغلى بنسبة 15-20 ٪ من المساكن المماثلة ، ولكن المأهولة بالفعل.
مناطق روما
ما هي المنطقة الأفضل للعيش فيها هو سؤال شخصي للغاية ، لا سيما في سياق العقارات الرومانية. روما مدينة ضخمة ، واختيار المنطقة لشراء منزل سيعتمد على عدة عوامل ، تتراوح من المبلغ الذي يملكه المشتري تحت تصرفه ، وانتهاءً بتفضيلاته الشخصية.
بالطبع ، لن يتمكن أي شخص يبحث عن سكن رخيص في روما من العثور على خيارات مناسبة لأنفسهم داخل حدود المدينة. سيكون من الأصح بكثير أن يبحثوا عن سكن ، على سبيل المثال ، في بلديات Arcinazzo Romano أو Allumiere أو Cervara di Roma - هذه ضواحي ، تكلفة السكن فيها أقل من 3-5 مرات من الأسعار في روما نفسها . تعرف على المزيد حول أسعار المقاطعات والعروض المتاحة هنا.
بالنسبة للمشترين الذين لديهم أموال كافية ، فإن أفضل المناطق في روما هي موضع اهتمام. وتشمل هذه:
- Trastevere هي منطقة بوهيمية وخلابة وهي جزء من المركز التاريخي.
- Termini - منطقة المحطة المركزية ، موصى بها فقط للتأجير ؛
- براتي - منطقة على ضفاف نهر التيبر شمال شرق الفاتيكان ، على مسافة قريبة من المركز التاريخي ؛
- Aventine هي منطقة مُدارة عائليًا وهادئة في وسط المدينة التاريخي.
- مونتي هي منطقة مركزية بها عدد كبير من مناطق الجذب.
أي شخص يتطلع إلى شراء شقة رخيصة الثمن في وسط روما سيصاب بخيبة أمل. نوصيهم بالاهتمام بالمناطق الأخرى الأقل شعبية والتي تتميز بأسعار مساكن معقولة ، بما في ذلك:
- فيلا منطقة صغيرة أدا مونتي ساكرو ؛
- microdistrict Clinico-Pietralata ؛
- microdistrict San Giovanni-Roma Est ؛
- منطقة صغيرة روما سود ؛
- microdistrict مونتيفردي أوريليو.
إنها توفر شققًا رخيصة نسبيًا في روما ، بسعر أقل مرتين إلى أربع مرات من المركز التاريخي ، بغض النظر عن عدد الغرف والأرض والموقع.
البحث عن عقار
هناك قناتان واضحتان ومثبتتان للعثور على عقارات في روما وفي إيطاليا على وجه الخصوص: الإعلانات المبوبة عبر الإنترنت والوكالات العقارية. في الوقت نفسه ، إذا رأيت إعلانًا على الموقع ، فهذا لا يعني على الإطلاق أن المالك منخرط في عملية البيع - مع درجة عالية من الاحتمال ، يمكننا أن نفترض أن هذا أيضًا سمسار عقارات.
من أشهر مواقع بيع العقارات:
- perfectista.it - أكثر من 30 ألف عقار في روما ؛
- casa.it - أكثر من 14 ألف عنصر ؛
- immobiliare.it - أكثر من 40 ألف كائن ؛
- tecnocasa.it - أكثر من 6.5 ألف كائن ؛
- wikicasa.it - حوالي 30 ألف عنصر ؛
- trovacasa.net - حوالي 28 ألف كائن ؛
- subito.it - حوالي 29 ألف كائن.
أما الوكالات العقارية فتتجاوز 2.2 ألف وحدة. يعمل العديد منهم من خلال مواقع الويب العقارية ويقدمون للعملاء خيارات حصرية. على الجانب الإيجابي ، يمكنك العثور على تقييمات حقيقية للوكالات من عملائها السابقين ، وهناك أيضًا موظفين يتحدثون الروسية في الشركات.
من بين أكثر الوكالات الإيطالية شهرة:
- زيانتوني.
- Agenzia Immobiliare Laurentina ؛
- جريمالدي.
- جابيتي.
- إيموبيلياري أنجيوليني كريستيان ؛
- توسكانو.
- 4Mura
- كازايلايت روما.
استعراض أسعار العقارات في روما
وفقًا للمعلومات المنشورة على immobiliare.it ، بلغ متوسط تكلفة 1 م 2 من الممتلكات الرومانية في يناير 2021 3.101 يورو ، وهو ما يقل بنسبة 1.84٪ عن يناير 2021 (3160 يورو / م 2). تم تسجيل ذروة متوسط السعر في فبراير 2021 ثم كان 3235 يورو / م 2. منذ ذلك الحين كان هناك اتجاه سلبي طفيف.
ومع ذلك ، فإن الإحصاءات تعكس فقط متوسط تكلفة الشقة في روما.
قد تختلف الأسعار بشكل كبير حسب المنطقة ونوع السكن. على سبيل المثال ، يبلغ متوسط تكلفة البنتهاوس والغرف العلوية 3.5 ألف يورو / م 2 ، بينما يبلغ متوسط تكلفة منازل التاون هاوس 2.1 ألف يورو / م 2.
ومع ذلك ، فإن الموقع أكثر أهمية بكثير. على سبيل المثال ، يمكن أن تصل تكلفة الشقق السكنية في المركز التاريخي إلى 15 ألف يورو / متر مربع. متوسط سعر المركز هو 7-8 آلاف يورو / م 2.
بالنظر إلى مستوى الأسعار ، من غير الواقعي عمليًا شراء شقة في روما في الجزء الأوسط منها بأقل من 350-400 ألف ، وأحيانًا 500 ألف يورو.
في مناطق أخرى بعيدة عن وسط العاصمة يمكن شراء شقة من غرفتين بمساحة حوالي 50 م 2 مقابل 250 ألف يورو. يمكن شراء شقة قيد الإنشاء بقرض عقاري مقابل 150-170 ألف يورو.
يجب أن يتوقع المشترون الراغبون في شراء فيلا ما لا يقل عن 300000-400000 يورو.
وفقًا للخبراء ، في عام 2021 ، استقر سوق العقارات في العاصمة ، والتقلبات في الأسعار متواضعة للغاية. في المستقبل ، من المتوقع نمو طفيف في حدود 1-2 ٪ سنويا. في المستقبل البعيد ، قد يتسارع النمو بسبب التغيرات الإيجابية في الاقتصاد الإيطالي.
إجراء شراء المنزل
إجراءات شراء منزل في إيطاليا كالتالي:
- يتلقى المشتري كود تعريف (codice fiscale) من مكتب الضرائب.
- يفتح المشتري حسابًا لدى أحد البنوك ، يمكنه من خلاله الدفع مقابل المرافق.
- يتم إرسال عرض شراء مكتوب إلى بائع الكائن المحدد مع عرض سعر (Proposta di acquisto).
- إذا اتفق الطرفان على الشروط ، يتم إيداع مبلغ 5-10٪ من القيمة المعلنة.
- عندما يتم إعداد الصفقة وأخذ جميع الإجراءات الشكلية في الاعتبار ، يتم إبرام عقد بيع (Contratto notarile di compravendita). يخضع للتوثيق الإلزامي. نظرًا لطبيعة القانون الإيطالي ، يجب أن يكون المترجم أو ممثل المشتري الذي يعرف اللغة الإيطالية حاضرًا في المعاملة.
- يتم الدفع للصفقة. يتم تحويل الأموال إما إلى حساب أمانة كاتب العدل ، أو في شكل شيك مغطى ، يتم تحويله إلى البائع مباشرة.
- يتم تنفيذ تسجيل الحالة للصفقة. يمكن أن يستغرق الأمر وقتًا طويلاً: يتم نقل جميع المستندات إلى السلطات المسؤولة عن السجل مباشرة من قبل كاتب عدل.
حزمة الوثائق
كل ما يحتاجه المشتري لإتمام عملية الشراء والبيع هو جواز سفر أجنبي (موثق) ، ورمز تعريف وتوكيل رسمي ، إذا كان هناك ممثل مشارك أيضًا في المعاملة.
ضريبة
بالإضافة إلى التكلفة الفعلية للسكن ، سيتعين على المشتري تحمل تكاليف أخرى لإتمام المعاملة:
- رسوم التسجيل (mposta di Registro) - 2٪ من المعاملة عند شراء عقار ثانوي ، 200 يورو - عند شراء عقار أساسي للمقيمين أو 9٪ عند شراء عقار غير مقيم ؛
- الضرائب العقارية وضرائب الرهن العقاري (Imposta Ipotecaria e Catastale) - 50 يورو لكل منها عند شراء عقار ثانوي و 200 يورو لكل منها عند شراء عقار أساسي ؛
- ضريبة القيمة المضافة (IVA) - 4٪ عند شراء عقار أساسي من بائع خاص و 10٪ عند الشراء من مؤسسة.
بالنسبة لغير المقيمين ، هناك ضرائب عالية في إيطاليا. لتقصيرها:
- يجب أن تكون العقارات هي الأولى ولا تعتبر من النخبة ؛
- من الضروري الالتزام بالتسجيل في عنوان الشقة المشتراة في غضون 18 شهرًا بعد الشراء ، وهو أمر ممكن فقط بشرط الحصول على تصريح إقامة.
بالإضافة إلى ذلك ، سيتعين عليك دفع رسوم الوكالة البالغة 3-5٪ من قيمة المعاملة وخدمات كاتب العدل (1-3٪) ، بالإضافة إلى خدمات الترجمة.
تكاليف الصيانة
بالنظر إلى تكلفة المعيشة في روما ، ستشكل فواتير الخدمات جزءًا كبيرًا من التكلفة. سيعتمد المبلغ الإجمالي على استهلاك المرافق بناءً على حساب الكهرباء (0.2-0.3 يورو لكل كيلو وات ساعة) ، والمياه (15-20 يورو شهريًا) والغاز (30-50 يورو شهريًا). يتم حساب جميع الخدمات من خلال العدادات. تختلف الأسعار حسب المنطقة وحتى الوقت من اليوم.
في المتوسط ، تبلغ تكلفة الشقة التي تبلغ مساحتها 85 مترًا مربعًا مع الإقامة الدائمة 1.5-3 ألف يورو سنويًا. إذا تم شراء العقار في عمارات ، يتم دفع تكاليف صيانة المنطقة المجاورة وصيانة المسبح والخدمات المماثلة الأخرى.
وتجدر الإشارة إلى أن شراء التأمين إلزامي أيضًا ، حيث تبلغ تكلفته عادة 1-2٪ من تكلفة السكن المسجلة.
بالإضافة إلى ذلك ، يجب دفع ضريبة ملكية مجتمعية واحدة (imposta unica comunale ، IUC) سنويًا. وهي تشمل ثلاث ضرائب: ضريبة الأملاك البلدية ، ورسوم جمع ومعالجة النفايات ، وضريبة صيانة الطرق. بالنسبة لشقة متوسطة تبلغ مساحتها 85 مترًا مربعًا ، ستكون الضريبة 850 يورو سنويًا.
مع الأخذ في الاعتبار كل ما سبق ، فإن التكلفة الحقيقية لصيانة المساكن هي 1-3٪ من قيمتها السوقية في السنة.
نصائح للمشترين
نلفت انتباه المشترين المحتملين إلى النقاط التالية:
- مشاركة سمسار عقارات في الصفقة ليست ضرورية ، ولكن بمساعدته ، سيكون البحث واختيار العقارات والمفاوضات والتسجيل النهائي للشراء والبيع أسهل بكثير ؛
- عند البحث عن سمسار عقارات ، ضع في اعتبارك أن هذا النشاط يخضع للترخيص - اختر الوكلاء المرخصين فقط ؛
- عند مراقبة الأسعار لتقييم موضوعي ، لا تستخدم فقط بيانات الوكالات والبائعين ، ولكن أيضًا معلومات خدمة الضرائب ؛
- قراءة المراجعات حول الوكالات وأصحاب العقارات ، والتحقق من هواتف البائعين وإشراك خبراء السوق لتجنب المحتالين ؛
- تقدير أولي للمبلغ الذي سيكلفه الشراء: التكلفة المعلنة من قبل البائع ومبلغ التكاليف الحقيقية ستختلف بشكل كبير ؛
- جذب الوكالات المتخصصة في الجمهور الناطق باللغة الروسية إلى بحثك ، بما في ذلك من خلال prian.ru.
استنتاج
العقارات الرومانية هي واحدة من أغلى العقارات في العالم. في عام 2021 ، تتمتع بجاذبية استثمارية عالية بسبب التدفق الهائل للسياح والتوقعات المواتية للنمو في القيمة - اليوم ، ربما وصل متوسط السعر إلى القيم الدنيا.
على الرغم من ارتفاع الأسعار ، إلا أن الطلب على العقارات في عاصمة إيطاليا كبير ، والأجانب الناطقون بالروسية من بين أفضل عشرة مشترين. ومع ذلك ، عند شراء مثل هذه العقارات ، يجب أن نتذكر أن تكاليف صيانتها رائعة للغاية ويمكن أن تكون 1-3 ٪ من القيمة السوقية سنويًا وحتى أعلى عندما يتعلق الأمر بالإسكان الفاخر.
