يجذب سوق العقارات البلغارية الأجانب من الخارج والبعيد في المقام الأول من خلال مستوى السعر. بالإضافة إلى ذلك ، الرهن العقاري في بلغاريا متاح للأجانب. بالنسبة للبنوك المحلية ، لا يهم من أين جاء المقترض المحتمل: يحصل كل من مواطني دول الاتحاد الأوروبي والروس على قروض من المؤسسات المالية بشروط متساوية. بالطبع ، يمكن للمواطنين البلغاريين الاعتماد على شروط إقراض أكثر جاذبية ، لكن الفرق ليس كبيرًا كما هو الحال في البلدان الأخرى.
معلومات عامة عن سوق العقارات البلغاري
احتلت العقارات في بلغاريا المرتبة الأولى بين المشترين من روسيا على مدار الخمسة عشر عامًا الماضية ، إلى جانب العقارات في إسبانيا. تسعة من كل عشرة مشترين يبحثون عن عقارات رخيصة تصل قيمتها إلى 50 ألف يورو.
في 2018-2019 ، يعد الإسكان في بلغاريا استثمارًا مربحًا ، حتى لو قمت بشراء العقارات عن طريق الائتمان. من عام 2009 إلى عام 2021 ، انخفضت الأسعار في السوق بنسبة 48 ٪ في المجموع وبلغ متوسط 442 دولارًا لكل متر مربع.
اليوم ، يتم ملاحظة جولة أخرى من نموها: من 2021 إلى 2021 ، تجاوزت الزيادة الإجمالية في متوسط الأسعار 25 ٪ ، وتستمر في النمو. يقدم الخبراء توقعات متفائلة إلى حد ما ، والتي ترتبط بزيادة عدد تصاريح البناء ، وتكثيف عملية انضمام بلغاريا إلى منطقة شنغن ، وبالطبع إمكانية الحصول على قرض عقاري في بلغاريا.
الأكثر ديناميكية هي أسواق العقارات في صوفيا وفارنا وبورجاس ، حيث أظهر السوق الثانوي في عام 2021 زيادة في الأسعار بنسبة 9.4 و 13.5 و 13.4٪ على التوالي. بالإضافة إلى هذه المدن ، تعد المنتجعات البحرية جذابة ، حيث يمكن شراء استوديو صغير على بعد بضعة كيلومترات من الشاطئ مقابل 10 آلاف يورو ، و 20-50 ألف يورو - شقة لائقة للغاية.
شروط الإقراض للأجانب
خلال الأزمة في سوق العقارات ، بدأت البنوك البلغارية في جذب رأس المال الأجنبي بنشاط من خلال قروض للأجانب بضمان العقارات. تعتبر شروط الإقراض العقاري في بلغاريا بالنسبة للأجانب ، بطبيعة الحال ، أكثر صرامة من تلك الخاصة بالسكان المحليين.
عند تسجيل الرهن العقاري ، لا يكون لنوع العقار أهمية أساسية ، وتعطى الأفضلية للأشياء السائلة - الشقق والمنازل في المناطق السياحية. العقارات الريفية غير مقيدة عمليا - من الأسهل الحصول على قرض للإصلاح من شراء منزل في قرية.
عادة ما تكون البنوك البلغارية على استعداد لمنح الأجانب ما لا يزيد عن 200 ألف ليف ، أي حوالي 100 ألف يورو. بالنظر إلى أسعار العقارات ، يكفي هذا القرض. لكن مبلغ القرض يغطي عادة 60-80٪ فقط من تكلفة الكائن ، أما باقي المشتري فيجب أن يدفع نفسه ، مما يدل على الملاءة المالية. بالإضافة إلى 15٪ دفعة أولى.
مدة القرض لغير المقيمين من 5 إلى 20 سنة ، حسب البرنامج ، العمر المسموح به للمقترضين هو 20-65 سنة (60 سنة للنساء).
تختلف معدلات الإقراض من 7 إلى 9.5 ، وأحيانًا تصل إلى 14٪ حسب الظروف. على سبيل المثال ، Unikredit Bulbank جاهز لتقديم أسعار فائدة تبلغ حوالي 6٪.
لسوء الحظ ، رهن سبيربنك العقاري في بلغاريا غير متاح للروس ، لكن البنك هو أحد المؤسسات المالية التي تقدم قروضًا بضمان العقارات في الخارج. بالإضافة إلى Unicredit ، يتم إصدار الرهون العقارية للأجانب أيضًا من قبل Alfa-Bank و DSK-bank و Postbank و Bulgarian-American Credit Bank وبعض الآخرين.
للمقارنة: متوسط الفائدة على الرهن العقاري للبلغاريين ، وإن كان أعلى من متوسط المعدلات في أوروبا ، إلا أنه أقل من 4٪.
يرجى ملاحظة أن السعر يمكن أن يتكون من عنصرين: سعر فائدة ثابت ومؤشر عائم (SOFIBOR للقروض بالليفا و EURBOR باليورو) ، والذي يمكن أن يقلل أو يزيد هذه الفائدة. في الوقت نفسه ، عادة ما تكون النسبة المئوية الثابتة لكل عميل فردية.
عادة ما يتضمن السداد المبكر للرهن العقاري دفع غرامة تصل إلى 1-3٪.
كيفية الحصول على قرض عقاري في بلغاريا
الرهون العقارية للروس في بلغاريا متاحة في إطار برامج من 7 بنوك. إن الخيارات الأكثر تكلفة والأكثر بساطة من حيث التصميم هي شراء منزل من مطور يتعاون بالفعل عند بيع المساكن مع بنك واحد أو عدة بنوك في وقت واحد. في هذه الحالة ، يمكن للمقترض أن يعتمد على موقف مخلص مبدئي من المُقرض.
بالنسبة للسوق الثانوية ، من أجل شراء شقة برهن عقاري في بلغاريا ، يجب اتباع الإجراءات التالية:
- اختيار العقار المناسب وحجزه. يمكنك البحث عن سكن بشكل مستقل ومن خلال الوكالات العقارية / السماسرة من القطاع الخاص. أشهر البوابات: ألو ، إيموت ، بازار. لا يوجد نظام لترخيص وكلاء العقارات في الدولة ، لذا لا تثق في المعاملات إلا لأصحاب العقارات الموثوق بهم. بعد الاختيار ، من الضروري حجز شيء: يقوم المشتري بتحويل مبلغ الحجز من خلال البنك ، عادة ما يتراوح بين 2-3 آلاف يورو.
- اختيار البنك وتحصيل المستندات. الشروط في البنوك متشابهة ، ومع ذلك ، يوصى بإجراء تحليل أولي للعروض. عادةً ما تكون حزمة المستندات قياسية - حولها أدناه.
- التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري في بلغاريا. الحضور الشخصي الإلزامي للمقترض عند تقديم الطلب والنظر فيه غير مطلوب ، يكفي تفويض ممثل مفوض بالتوكيل.
- الموافقة على الطلب ، معالجة القرض. في المتوسط ، تستغرق إجراءات التسجيل من لحظة اختيار الشيء المناسب وحتى تحويل المبلغ الإجمالي للبائع 1.5-2 أشهر. خلال هذا الوقت ، يتم أيضًا تنفيذ الإجراءات المصاحبة: التقييم العقاري وتوقيع عقد التأمين والتوثيق وما إلى ذلك.
- إتمام الصفقة ، تحويل الأموال إلى البائع ، إعادة تسجيل العقار.
كيفية اختيار أفضل برنامج رهن عقاري
عادة ما يتم تقديم الرهون العقارية للأجانب في بلغاريا بموجب شروط قياسية. توضح المقارنة السريعة للعديد من برامج الإقراض في البنوك البلغارية أنه يتم تقديم نفس الشروط نسبيًا. العامل الرئيسي هو معدل الرهن العقاري: فكلما انخفض ، كانت شروط القرض أكثر ملاءمة.
ولكن عند اختيار البرنامج المناسب ، ضع في اعتبارك ما يلي:
- أولاً ، هناك ممارسة في بلغاريا تتمثل في زيادة معدل الرهن العقاري في عدة سنوات مقارنة بالسنة الأولى ؛
- ثانيًا ، يمكن استخدام المؤشرات العائمة SOFIBOR / EURBOR. يمكن أن يبدأ استخدامها ، بما في ذلك عدة سنوات بعد إصدار القرض.
عند اختيار برنامج لشراء منزل بالدين ، انتبه إلى الجوانب الأخرى:
- المبلغ الإجمالي للدفعات الزائدة ، مع مراعاة جميع الأسعار ؛
- مبلغ الدفعة الأولية ؛
- شروط القرض؛
- مقدار العمولات للمقابل والأنشطة المصرفية الأخرى ؛
- إمكانية وشروط السداد المبكر.
قبل توقيع العقد ، يوصى بالتشاور مع مسؤول القرض.
حزمة الوثائق
عند شراء العقارات في بلغاريا عن طريق الائتمان ، يقدم الأجانب غير المقيمين مجموعة قياسية من المستندات إلى المؤسسات المالية ، بما في ذلك:
- نسخ من جوازات السفر الداخلية والأجنبية ؛
- شهادة الزواج (للمتزوجين) أو الطلاق (للمطلق) ؛
- شهادة الدخل ، وكذلك دفع الضرائب لآخر فترة ضريبية ؛
- شهادة راتب من العمل ، مستخرج من البنك عن حركات الحساب لآخر ستة أشهر ؛
- مقتطف من USRN مع معلومات حول الممتلكات المملوكة ، وكذلك حول عدم وجود أعباء عليها ؛
- شهادة من مكتب الائتمان ، وإذا لزم الأمر ، خطاب توصية من البنك الروسي ، العميل هو مقدم الطلب ؛
- عقد مبدئي لشراء وبيع العقارات.
الوثائق مقدمة في الأصل ، وكذلك في نسخ مع ترجمة موثقة إلى اللغة البلغارية.
توقيع عقد الرهن
بعد الموافقة ، يمكن إصدار رهن عقاري على العقارات في بلغاريا دون الحضور الشخصي للمقترض. يكفي تفويض ممثل مفوض لتوقيع الاتفاقية عن طريق التوكيل (مع الإشارة الإلزامية إلى سلطة إبرام مثل هذا الاتفاق).
يرجى ملاحظة أن اتفاقية الرهن العقاري ، كما هو الحال في روسيا ، تتطلب التوثيق ، ويتحمل المقترض تكاليفها أيضًا.
بالإضافة إلى ذلك ، يخضع العقد للتسجيل في السجل العقاري في مكتب التسجيل المحلي (وكالة التسجيل).
يرجى ملاحظة أن الشخص الذي يتمتع بالأهلية القانونية فقط هو من يمكنه إبرام اتفاقية الرهن العقاري. المدة الإجمالية للرهن العقاري هي 10 سنوات ، ومع ذلك ، يحق لمقرض الرهن العقاري تمديدها بناءً على طلب موثق لخدمة التسجيل.
يجب أن يحتوي العقد على التفاصيل الرئيسية للمعاملة ، بما في ذلك:
- موضوع التعهد
- أسباب مطالبات الدائن ؛
- مبلغ الائتمان
- اسعار الفائدة؛
- شروط تغييرهم ، وهلم جرا.
نفقات إضافية
لا تمثل الشقة المُقَدَّمة في بلغاريا مبلغ المعاملة للبائع ودفع الفائدة الزائدة للبنك فقط. سيواجه المقترض العديد من التكاليف المرتبطة التي سيتعين تكبدها عند التقدم بطلب للحصول على قرض وعند تسجيل العقارات في الملكية.
لذلك ، عند تسجيل الرهن العقاري ، يدفع المقترض بالإضافة إلى:
- عمولة للنظر في طلب المقترض من قبل البنك - في كل حالة على حدة ، ولكن لا يزيد عادة عن 75 يورو ؛
- لجنة الدعم القانوني في إبرام اتفاقية الرهن العقاري وخدمات كاتب العدل - 30-50 يورو ؛
- تقييم الجدارة الائتمانية للفرد - ما يصل إلى 100 يورو ؛
- التثمين العقاري - 50-250 يورو ، اعتمادًا على شركة التقييم ؛
- رسوم صيانة الحساب - 3-5 يورو شهريًا ؛
- بوليصة تأمين للممتلكات ، وإذا لزم الأمر ، تأمين على الحياة للمقترض - 200-300 يورو في السنة.
ستكون هناك حاجة إلى تكاليف إضافية عند تسجيل الشراء والبيع ، بما في ذلك:
- دفع ضريبة البلدية على شراء العقارات - لا تزيد عن 4٪ من القيمة (عادة من 1.5 إلى 2.5٪) ؛
- توثيق العقد - اعتمادًا على قيمة الشقة ، عادةً في حدود 300-1000 ليف ؛
- رسوم التسجيل - 0.1٪ من التكلفة ؛
- إدخال المعلومات في السجل العقاري - من 5 يورو ؛
- الدفع لإصدار مستخرج.
إجراءات سداد القرض
يجب أن ينص العقد بالضرورة على طريقة حساب الدفعات الشهرية. تتمثل خصوصية الإقراض العقاري البلغاري في أنه يُسمح للمقترض باختيار مخطط سداد الرهن العقاري بشكل مستقل:
- الأقساط السنوية ، عندما يظل مبلغ السداد دون تغيير طوال فترة سداد القرض بالكامل. على الرغم من ثبات المبلغ ، يتغير هيكل الدفع باستمرار - أولاً ، يذهب 80٪ من الأموال لسداد الفائدة على القرض ، وفي نهاية المدة - لسداد مبلغ القرض مباشرة.
- متباينة ، عندما يتم إجراء تخفيض تدريجي في مبلغ المدفوعات. بموجب هذا المخطط ، يظل مبلغ الدين الذي يتعين سداده دون تغيير ، ويتم تخفيض الفائدة المفروضة على الدين المتبقي.
في حالة السداد المبكر ، يبدو أن المخطط المتمايز أكثر ربحية. لكن تذكر أنه في حالة السداد المبكر ، تقدم العديد من البنوك عمولة بمبلغ 1-5 ٪ من إجمالي الدين.
الحصول على تأشيرة وتصريح إقامة للعقار
يحق لأصحاب العقارات في بلغاريا ، بناءً على حيازتهم لأعمال التوثيق المتعلقة بشراء العقارات في الجمهورية ، الحصول على تأشيرة سنوية قصيرة الأجل من الفئة C للإقامة المؤقتة في البلاد لمدة 90 يومًا في غضون ستة أشهر . على الإنترنت ، يمكنك العثور على معلومات أخرى ، على سبيل المثال ، حول إصدار تأشيرة وطنية من الفئة D ، ولكن هذا ليس هو الحال.
على أساس ملكية العقارات ، يتم إصدار تأشيرة C قصيرة الأجل فقط.يرجى ملاحظة أنها ليست تأشيرة شنغن وتسمح لك بالبقاء فقط في أراضي بلغاريا ورومانيا وكرواتيا وقبرص ، وهذا غير ممكن لدخول الاتحاد الأوروبي معها.
فيما يتعلق بامتلاك العقارات ، يمكن فقط لأصحاب الأشياء التي تزيد ممتلكاتهم عن 300 ألف الحصول على تصريح إقامة في بلغاريا. وفي حالات أخرى ، بالإضافة إلى السكن ، يجب على الأجنبي تقديم أحد الأسباب التالية للحصول على تصريح إقامة:
- العثور على مكان عمل أو يتم إرساله في رحلة عمل ؛
- إنشاء مؤسسة أو فرع لشركة أجنبية وتوفير فرص عمل لـ 10 من السكان المحليين ؛
- للزواج من مواطن بلغاري ؛
- أن يكون أحد أفراد عائلة حامل تصريح الإقامة ؛
- التسجيل في العلاج الطبي طويل الأمد.
استنتاج
شراء العقارات في بلغاريا بقرض عقاري للروس له ميزتان هامتان: التكلفة المعقولة للعقار ومعدلات الرهن العقاري المنخفضة نسبيًا. ولكن سيتعين على المقترضين تحمل تكاليف مصاحبة كبيرة لا تتعلق فقط بالرحلة ، ولكن بشكل أساسي بتسجيل قرض الرهن العقاري - أي إجراءات مصرفية مثقلة بعمولة. حتى إذا قرر المقترض توفير المال وسداد الرهن العقاري قبل الموعد المحدد ، فسيظل يواجه غرامة تتراوح من 1 إلى 5٪ من مبلغ القرض.
