خصوصية سوق العقارات الاسباني هو وجود شريحة خاصة تسيطر عليها المؤسسات المالية المحلية. هذه هي الممتلكات العقارية المصادرة والمرهونة التي تم الاستيلاء عليها من غير دافعي الديون لسداد الديون. يعتبر شراء هذه المساكن الاستثمار الأكثر ربحية للمال. كيفية شراء عقار من أحد البنوك في إسبانيا ، سننظر أدناه.
ما هي خاصية الرهن العقاري الاسباني
كما ذكر أعلاه ، فإن العقارات من البنك هي ضمانات ، يتم الاستيلاء عليها من المدينين على قروض لتغطية التزامات الديون. من أين أتت مثل هذه الشريحة في السوق؟ الحقيقة هي أنه في أوقات ما قبل الأزمة ، تطور قطاع البناء في البلاد بوتيرة سريعة. كان الطلب على الإسكان الإسباني مطلوبًا ، وتم إبرام عدد كبير من معاملات البيع والشراء يوميًا ، وتم إصدار العديد من قروض الرهن العقاري.
أدت موجات الأزمة التي غطت الاتحاد الأوروبي إلى انهيار الأسواق المالية ، وزيادة عدد المواطنين العاطلين عن العمل ، مما يعني زيادة عدد المتعثرين عن سداد القروض. كتعويض عن الخسائر المتكبدة ، بدأت البنوك في مصادرة الضمانات من المقترضين وبيعها بتكلفة مخفضة. نظرًا لوجود العديد من المدينين ، ساهم عدد الأشياء المصادرة في إنشاء قطاع كامل من السوق.
في الوقت الحالي ، لا يتم طرح شقق للبيع في السوق الثانوي فحسب ، بل يتم أيضًا طرح شقق جديدة ، حيث تم إصدار العديد من القروض للمجمعات السكنية قيد الإنشاء.
معظم البنوك الإسبانية لديها بالفعل قسم عقاري خاص بها في جدول الموظفين ، والذي يتعامل مع بيع الممتلكات المحجوزة.
ستساعدك مقالة "شراء العقارات في إسبانيا" على دراسة إجراءات شراء المساكن في هذا البلد بالتفصيل وليس فقط من البنوك.
مزايا وعيوب العقارات المرهونة في إسبانيا
قبل شراء العقارات المرهونة ، يجب أن تزن جميع إيجابيات وسلبيات مثل هذه الصفقة. دعنا نلاحظ مزايا هذا الشراء:
- انخفاض تكلفة الأشياء. تباع هذه العقارات بخصم 30-40٪ من السعر الأصلي. في بعض الأحيان يصل الخصم إلى 80٪.
- تمويل غالبية البنوك لشراء عقارات مرهونة ، أي تسجيل قرض عقاري للمشتري. نتيجة لذلك ، لا تبيع المؤسسة المالية الشقق الموقوفة فحسب ، بل تقدم أيضًا استردادًا كاملاً في حالة عدم الدفع ، حيث ستزداد تكلفة هذا السكن بشكل كبير في غضون سنوات قليلة.
- إمكانية المساومة. على الرغم من حقيقة أن البائع هو مؤسسة ائتمانية ، لم يقم أحد بإلغاء المساومة لخفض التكاليف. يصبح من الممكن شراء مساكن بتكلفة منخفضة ، حتى مع مراعاة الحاجة إلى الإصلاح. كقاعدة عامة ، الأسعار الأولية المنشورة أعلى قليلاً من تلك التي يكون البنك مستعدًا لبيع العقار بها.
من المهم أن تكون على دراية بمساوئ هذا الاستحواذ. سيسمح لك تقييم العيوب الحالية بتحديد ما إذا كان الأمر يستحق المشاركة في العقارات المصرفية على الإطلاق. تشمل الجوانب السلبية للمعاملة ما يلي:
- تتطلب جميع عقارات البنوك تقريبًا تجديدًا ، وغالبًا ما تتطلب تشطيبًا رأسماليًا. هذا هو أحد أسباب انخفاض تكلفة السكن.
- غالبًا ما يعني تمويل الشراء من البنك بنسبة 100٪ زيادة في معدل القرض.
- بيع العقارات على الرهن العقاري ، يكون البنك جاهزًا للصفقة فقط بشرط أن يحصل العميل على قرض داخل أسواره ، على الرغم من أن الظروف في مؤسسة ائتمانية أخرى قد تكون أكثر ربحية.
- سيتعين على المالك الجديد الرد على الديون الحالية على فواتير الخدمات العامة. عندما يتم حجز موضوع الرهن ، يجب إلغاء جميع الحسابات الشخصية ، ولكن في الممارسة العملية ، هذا ليس هو الحال دائمًا.
- القدرة على شراء العقارات فقط مع الحفاظ على وضعها القانوني. على سبيل المثال ، إذا كانت شقة ، فلا يمكن استخدامها إلا كمساحة معيشة. من أجل عدم الوقوع في فوضى ، أثناء المعاملة ، يجب أن تدرس بعناية شروط اتفاقية الشراء والبيع.
ما تحتاج إلى الانتباه إليه
قبل شراء شقة من أحد البنوك ، يوصى بمعرفة:
- هل الحالة الفنية للمباني تتوافق مع معايير الدولة؟
- هل هناك دين على فواتير الخدمات العامة.
- جودة المرافق المقدمة ، والمشاكل الحالية المتعلقة بإمدادات المياه والكهرباء ، وما إلى ذلك.
- هل دخل المالك السابق في نزاعات بشأن إعادة بناء أو إعادة تطوير المساكن. إذا حدثت مثل هذه النزاعات ، فيجب توضيح ما إذا كانت قد اكتملت ، ولمصلحة من. الحقيقة هي أنه عند شراء مساحة للمعيشة ، سيتعين على المالك الجديد التعامل مع جميع الخلافات الحالية مع الوكالات الحكومية.
مكان شراء الممتلكات المضمونة
هناك عدة طرق للبحث عن العقارات المرهونة. بادئ ذي بدء ، يجب عليك الاتصال بوكالة العقارات مباشرة أو الانتقال إلى موقعها على الإنترنت. ومع ذلك ، بالإضافة إلى بوابات الوكالات في إسبانيا ، هناك موارد لا يوجد فيها ارتباط بمكتب عقاري معين. تظهر أشياء من شقق حضرية إلى منازل في جزيرة غران كناريا. أيضا هناك إعلانات من الأفراد.
من بين المواقع الشعبية:
- www.idealista.com - يوجد أكبر عدد من العروض ؛
- www.fotocasa.es هو ثاني أكثر مواقع البحث عن العقارات شيوعًا ؛
- www.habitaclia.com - مطلوب بين الكاتالونيين ، حيث أن معظم الإعلانات المعروضة من برشلونة وجيرونا وتاراغونا.
ومع ذلك ، لا يمكن العثور على العقارات المصرفية في كل مكان. لمشاهدة جميع عروض المؤسسات المالية ، يجب الرجوع إلى المواقع الإلكترونية للبنوك. هنا بعض منهم:
- سانتاندير ،
- بانكاريا ،
- BBVA ،
- Banco Popular،
- IberCaja ،
- LiberBank ،
- لا كايكسا،
- كاجامار
- بانكيا
- аnkinter.
يمكنك أيضًا الاتصال بفرع البنك ، حيث يمكنك الحصول على المشورة بشأن الأشياء العقارية المرهونة المتوفرة في السوق.
إجراءات شراء العقارات المرهونة
تتكون إجراءات شراء العقارات المرهونة في إسبانيا من الخطوات التالية:
- ابحث عن شيء مناسب.
- فتح حساب بنكي.
- حجز الشقة المختارة. نظرًا لأنه يجب إزالة الكائن من البيع بحيث لا يتم النظر فيه من قبل المشترين الآخرين ، يجب دفع وديعة بنسبة 5-10 ٪ من تكلفة السكن. هذا المبلغ غير قابل للاسترداد عند قرار إلغاء المعاملة.
- إبرام اتفاقية بيع وشراء مبدئية. الاتفاقية بمثابة ضمان أن الصفقة ستتم في إطار الاتفاقات التي تم التوصل إليها.
- الحصول على N.I.E. - رقم تعريف أجنبي. لا صفقة في إسبانيا ممكنة بدونها. لا يلزم شراء شقة فحسب ، بل يشترط أيضًا شراء سيارة. يمكنك الحصول على الرقم في مركز الشرطة في مكان شراء العقار. يتم تقديم طلب التنازل عن المعهد الوطني للتعليم شخصيًا ، ويمكن للوصي أيضًا استلام المستند. إذا كان مقدم الطلب متزوجًا ، فمن الأفضل إصدار N.I.E. لكلا الزوجين في وقت واحد. تستغرق إجراءات التسجيل من 2 إلى 14 يومًا.
- عند استخدام الأموال المقترضة ، يتم إصدار رهن عقاري.
- في حالة عدم وجود قرض ، يمكنك المتابعة فورًا لتوثيق المعاملة. يقوم كاتب العدل بإعداد عقد البيع والتحقق من النقاء القانوني للكائن. يستغرق هذا عادة من يوم إلى ثلاثة أيام ، ولكن عند شراء عقار قيد الإنشاء ، يمكن زيادة المدة.
- توقيع سند البيع. أطراف الصفقة هم المشتري والبنك كبائع. يجب أن يتم كل شيء بحضور كاتب عدل. إذا تم الشراء باستخدام أموالك الخاصة ، فسيتم السداد الكامل في هذه المرحلة. تم إغلاق الصفقة باليورو.
- التسجيل في سجل العقارات. يجب أن يتم ذلك في غضون الشهر الأول بعد الشراء. للتسجيل تحتاج:
- التقدم بطلب إلى سجل الملكية الإسباني (Registro de Propiedad) ؛
- املأ نموذجًا خاصًا ؛
- دفع رسوم إجراءات التسجيل (حوالي 2٪ من قيمة العقار) ؛
- تقديم إيصال بالدفع إلى Registro de Propiedad.
تستغرق العملية حوالي ساعة. بعد ذلك ، في غضون شهر ، يصدر لمالك العقار Nota Simple - وثيقة تؤكد الملكية.
يختلف إجراء شراء غرض تجاري إلى حد ما. يمكنك قراءة المزيد عنها في مقال "العقارات التجارية في إسبانيا".
حزمة الوثائق
في كل مرحلة من مراحل المعاملة ، ستكون هناك حاجة إلى مجموعة معينة من المستندات. لذلك ، للحصول على N.I.E ، تحتاج إلى:
- ملء استبيان من نسختين (صادر عن الشرطة) ؛
- صورتان بقياس 3 × 4 سم ؛
- نسخ من جميع صفحات جواز السفر الأجنبي (مطلوب تأشيرة صالحة) ؛
- نسخة من عقد البيع الأولي ؛
- وثيقة تؤكد دفع مبلغ التأمين ؛
- شهادة بنكية على وجود حساب جاري يخزن الأموال للشراء.
سيحتاج كاتب العدل إلى:
- جواز سفر المشتري
- أي من المشتري ؛
- اتفاق مبدئي
- التفاصيل المصرفية كبائع.
عند التقدم بطلب إلى السجل العقاري الإسباني ، يجب عليك تقديم:
- جواز سفر؛
- عقد بيع موقع
- تطبيق يمكن إصداره على الفور ؛
- استلام الضرائب.
عند تسجيل الرهن العقاري ، ستكون حزمة المستندات أكبر.
أسعار العقارات
تعتمد أسعار مساكن الرهن العقاري على عدد من العوامل: ما إذا كان المنزل يقع على الساحل ، وما إذا كانت البنية التحتية متطورة ، وما إذا كان الكائن مناسبًا للسكن. بالإضافة إلى ذلك ، يتم أخذ منطقة الموقع في الاعتبار. كقاعدة عامة ، لا توجد الكثير من العقارات المضمونة في المناطق السياحية وهي أكثر تكلفة.
على سبيل المثال ، متوسط تكلفة شقة من غرفة واحدة في تينيريفي هو 210 ألف يورو ، والشقة المكونة من ثلاث غرف هي 390 ألف يورو. أما في برشلونة ، فإن متوسط تكلفة الشقة المكونة من غرفة واحدة 110 ألف يورو ، وشقة من غرفتين - 138000 يورو ، شقة من 3 غرف - 192000 يورو ، مساكن مماثلة في مدريد (35-40 متر مربع) تكلف 100000 يورو و 120.000 و 180.000 على التوالي. تعتبر توريفايجا واحدة من أكثر المناطق الإسبانية تكلفة. هناك ، تبلغ تكلفة هذه الشقق 65.000 و 75.000 و 90.000 يورو.
في منتجع بالما دي مايوركا ، يبلغ متوسط تكلفة الشقة المكونة من غرفة واحدة 115000 يورو ، والشقة المكونة من غرفتين - 180 ألف يورو ، ويجب أن تدفع الفيلا حوالي مليون يورو ، العقارات باهظة الثمن في إيبيزا. على سبيل المثال ، شقة من 3 غرف ستكلف في المتوسط 750-800 ألف.
لكن مدينة أليكانتي المنتجع تقدم أسعارًا منخفضة جدًا. يمكن شراء السكن المكون من غرفة واحدة هنا مقابل 120.000 ، والشقق المكونة من غرفتين - مقابل 140-150.000. يمكنك دراسة خيارات شراء منزل في المنتجعات الإسبانية بالتفصيل من خلال قراءة مقال "عقارات في إسبانيا على البحر".
الضرائب العقارية في إسبانيا
يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن الاستحواذ على العقارات الإسبانية مصحوب بدفع الضرائب. هذا ينطبق على سكان البلاد والأجانب. علاوة على ذلك ، فإن كلا الطرفين في رسوم نقل المعاملة إلى خزانة الدولة - المشتري والبائع على حد سواء. العقارات المضمونة ليست استثناء.
بادئ ذي بدء ، يجب على المشتري دفع ضريبة القيمة المضافة ، ولكن هذا ينطبق فقط على اقتناء أشياء جديدة. معدل الضريبة حاليا 10٪.
عند شراء منزل في السوق الثانوية ، يدفع المشتري ضريبة على نقل الملكية. يجب أن يتم ذلك في غضون شهر بعد توقيع العقد ، وإلا فلن يتم تسجيل العقار في سجل الملكية.
في عام 2021 ، يتراوح معدل الضريبة من 6 إلى 10٪ ويعتمد على المنطقة.
يلتزم البائع بدفع ضريبة الدخل الشخصي وضريبة أرباح الأراضي. يتم تناول الموضوع بمزيد من التفصيل في مقال "ضريبة الأملاك في إسبانيا".
بيع العقارات الإسبانية المرهونة
مرحلة مهمة في بيع الممتلكات هي تحديد القيمة السوقية للكائن. لهذا ، يطلب البائع ويدفع مقابل تقييم احترافي لشقة أو شقة أو فيلا. ثم يمكنك البدء في الأنشطة للعثور على مشترٍ محتمل.
يحق للمالك المباشر أو الوصي بيع العقارات فقط. يجب أن يكون التوكيل الرسمي للمعاملة مصدقًا من كاتب عدل.
بعد العثور على المشتري ، يتم وضع عقد بيع أولي واتفاقية إيداع. بيع الممتلكات التي يوجد عليها رهن أمر مستحيل ويجب إزالته. ستجد المزيد من المعلومات المفيدة في منشور "كيفية بيع العقارات في إسبانيا".
التعليمات
هل صحيح أن العقارات المرهونة في إسبانيا تتطلب إصلاحات كبيرة؟
بالطبع ، لا يمكن قول هذا عن جميع الأشياء ، ومع ذلك ، فإن معظم الشقق والمنازل التي تخص المواطنين العاديين في حالة يرثى لها. هذا هو أحد أسباب انخفاض القيمة السوقية. على سبيل المثال ، في منتجع بلانيس ، يمكنك شراء شقة من غرفتي نوم مقابل 130 ألف يورو ، في حين أن السكن في حالة ممتازة سيكلف 250 ألف يورو.
هل يمكنني الحصول على تصريح إقامة عند شراء عقار؟
تقلق هذه المشكلة الكثير من الأجانب ، لأن تصريح الإقامة هو الخطوة الأولى نحو الحصول على تصريح إقامة دائمة في إسبانيا. الجواب نعم ، لكن لا يمكن الحصول على تصريح الإقامة إلا عند شراء عقار بقيمة نصف مليون يورو. في الوقت نفسه ، ليس للمالك فحسب ، بل لعائلته أيضًا الحق في الإقامة المؤقتة.
هل يمكن المساومة مع البنك عند شراء شقة الرهن العقاري؟
تخفيض أسعار العقارات عن طريق الاتفاق ممكن. في البداية ، تضخم المؤسسة المالية القيمة فقط للمساومة. بالإضافة إلى ذلك ، يهتم البنك بالبيع السريع للعنصر. سيسمح إصرار المشتري بشراء مساكن ، على سبيل المثال ، في بينيدورم ، أي على خط البحر الأول ، بأقل من 200 ألف يورو.
الاستنتاجات
على مدى السنوات القليلة الماضية ، أصبح بيع الشقق المرهونة جزءًا منفصلًا من سوق العقارات. أدخلت العديد من البنوك هياكل عقارية إلى ولايتها ، لأن الطلب على هذه العقارات مرتفع للغاية ، خاصة بين الأجانب. من منا لا يرغب في شراء منزل في مكان ما في فالنسيا بخصم 30-40٪ من السعر؟
شراء الضمانات ليس بالمهمة السهلة ، ولكن يمكن تنفيذها تمامًا. الشيء الرئيسي هو توافر المقدار والوقت المطلوبين للإجراء.
