تجذب أسعار العقارات المعقولة والمعايير الاجتماعية العالية مشتري الشقق والمنازل الريفية من جميع أنحاء العالم إلى جمهورية بولندا. شراء شقة في بولندا يعني القيام باستثمار مربح وتسهيل عملية الحصول على تصريح الإقامة. إلى المزايا المدرجة ، يمكنك أيضًا إضافة الحد الأدنى من المخاطر في سوق العقارات ، ووجود إطار تشريعي شامل ، وتكاليف معتدلة عند تنفيذ صفقة بيع وشراء. ومع ذلك ، فأنت بحاجة إلى استثمار الأموال بكفاءة وببطء ، بعد أن درست أولاً جميع التفاصيل الدقيقة للعملية.
نظرة عامة على سوق العقارات في بولندا
وفقًا لبيانات عام 2021 ، فإن الأوكرانيين والألمان والبريطانيين هم الأكثر اهتمامًا بشراء العقارات البولندية. بلغ عدد الصفقات التي أبرمها الأوكرانيون لشراء مساكن باهظة الثمن ومتوسطة التكلفة ورخيصة إلى 60 ألف متر مربع من العقارات السكنية.
احتل الألمان السطر الثاني من التصنيف ، بمؤشر 40.000 م 2 ، بينما احتل البريطانيون ، الذين اشتروا 18.000 م 2 من مساحة المعيشة ، المرتبة الثالثة المشرفة.
يستمر الطلب على العقارات في النمو ، بما في ذلك من جانب الروس والبيلاروسيين ، حيث تحافظ بولندا من بين الدول الأعضاء في الاتحاد الأوروبي على أسعار ديمقراطية في كل من الأسواق الأولية والثانوية.
يُظهر تحليل سوق العقارات في بولندا أنه يتم بيع الشقق المكونة من غرفة وغرفتين بشكل أساسي. ينمو عدد العروض في السوق بسرعة ، واعتبارًا من عام 2021 وصل عدد العقارات إلى 86500.
يمكن للمواطن الأجنبي الحصول على ملكية شقة أو شقة أو مرآب دون أي قيود ، ومع ذلك ، عند شراء منزل أو قطعة أرض كبيرة (من 0.4 هكتار) أو شيء يقع بالقرب من المنطقة الحدودية ، موافقة الوزارة البولندية من الشؤون الداخلية ستكون مطلوبة.
إذا لم تكن أموالك الخاصة كافية ، يمكنك الحصول على قرض عقاري. البنوك مستعدة لإصدار قروض بشرط أن يفي المقترض بجميع المتطلبات.
يشتري الأجانب شققًا في جميع مدن بولندا تقريبًا. الأكثر شهرة هي وارسو ، كراكوف ، بوزنان ، جدانسك ، لودز ، فروتسواف ، حيث تم خلق ظروف مواتية للحياة وتطوير الأعمال.
وفقًا لأكبر شركة استشارية دولية Colliers ، فإن بولندا (من بين جميع دول الاتحاد الأوروبي) هي الأكثر جذبًا لصناديق الاستثمار الكبيرة ، مما يسمح لنا بالأمل في مزيد من التنمية في المنطقة.
أين وكيف تبحث عن عقارات لشرائها
يمكنك البحث عن غرض مناسب بنفسك ، أو يمكنك الاستعانة بخدمات الوكالات العقارية. كل من هذه الأساليب لها مزايا وعيوب.
على سبيل المثال ، سيساعدك الوكيل مقابل رسوم معينة في العثور على شقة أو منزل ريفي يتسع لـ 2 أو 3 أو حتى 5 غرف تلبي احتياجاتك بالكامل. وعلى الرغم من أن العملية قد تستغرق عدة أسابيع أو حتى أشهر ، إلا أنك ستشعر بالراحة من المتاعب المرتبطة بالاجتماعات والمكالمات والمفاوضات المستمرة.
لإجراء عمليات بحث مستقلة ، يمكنك استخدام لوحات الرسائل المجانية أو المنشورات المطبوعة أو مواقع الويب أو النصائح من الأصدقاء الذين عاشوا في بولندا لفترة طويلة.
عادة ما يتم تثبيت لوحة الإعلانات إما في السوبر ماركت أو بالقرب من محطة النقل العام أو على أراضي الكنيسة.
بالنسبة للصحف ذات التغطية المحلية والوطنية ، يجب الانتباه إلى Gazeta wyborcza و Mieszkaniec و Lokalna. يتم توزيع بعض المطبوعات مجانًا في الأماكن العامة ، ويمكن شراء البعض الآخر من الأكشاك.
الحل الأكثر نجاحًا هو زيارة موارد الإنترنت الموضوعية ، والتي تتيح لك استكشاف جميع الخيارات المتاحة دون تغيير البلد المضيف.
يحظى موقع Dom.gratka.pl البولندي بشعبية كبيرة مع آلاف الإعلانات من وكلاء العقارات والمطورين وأصحاب المنازل المباشرين.
قائمة المواقع الأخرى الموصى بها:
- Gumtree.pl
- OLX.p
- Szybko.pl
- Gazetadom.pl
- Emieszkania.com.pl
- Wspollokator.pl
- Wynajmemieszkanie.pl
- Otodom.pl
كم سيكلف شراء منزل في بولندا
تؤثر العديد من العوامل على قيمة العقار. فيما يلي عدد قليل منهم:
- المدينة والمنطقة؛
- المساحة والتخطيط وسنة البناء ؛
- حالة المنطقة المجاورة وجودة الإصلاح وعدد الطوابق ؛
- توافر البنية التحتية والاتصالات وآفاق لمزيد من التنمية في المنطقة.
كما تبين الممارسة ، فإن شراء المساكن الأغلى ثمناً يكون في المدن الكبرى في بولندا ، حيث يمكن أن تتجاوز تكلفة المتر المربع 2000 يورو ، لذا فإن الشقق المكونة من غرفة واحدة التي تصل إلى مليون روبل (14108 يورو) نادرة جدًا.
في أسواق العقارات الأولية والثانوية ، تختلف الأسعار قليلاً.
إذا كنت ترغب في توفير المال وكنت على استعداد للانتظار حتى يتم تشغيل الكائن لعدة سنوات ، فابحث عن خيارات على موقع الويب الخاص بالمطور.
يمكن إنفاق بعض الأموال التي تمكنت من توفيرها بحكمة على تجديد منزلك الجديد وتجهيزه.
ومع ذلك ، لا ينبغي أن تخيفك الأسعار المرتفعة للشقق في وارسو - فبالإضافة إلى العاصمة ، هناك مدن أخرى تم فيها تهيئة جميع الظروف لحياة مريحة. على سبيل المثال ، انتبه إلى مدينة كراكوف التي يزورها ملايين السياح كل عام ، أو إلى فروتسواف ولودز وبوزنان وغدانسك ، حيث توجد ظروف ممتازة لتطوير الأعمال وتربية الأطفال.
لا تنسَ برنامج MDM ، والذي بموجبه يمكن للدولة أن تعوضك عن جزء من الأموال لشراء شقة إذا اشتريت منزلك الأول الخاص بك ، أثناء دفع الضرائب والعيش بشكل قانوني في بولندا (حتى مع الإقامة المؤقتة) بطاقة الإقامة).
يمكن أن يكون المشاركون في البرنامج:
- العزاب تحت سن 35 ؛
- الأزواج المسجلين رسميًا ، حيث يكون عمر الزوج أقل من 35 عامًا ؛
- عائلات كبيرة (من 3 أطفال) بدون قيود عمرية.
في حالة عدم وجود أطفال ، تعوض الدولة المواطنين غير المتزوجين والأسر الشابة بنسبة 10٪ من تكلفة السكن ؛ إذا كان هناك طفل واحد ، يكون مبلغ التعويض 15٪ ، إذا كان هناك طفلان - 20٪ ، إذا كان هناك 3 أطفال أو أكثر - 30٪.
يرجى ملاحظة أن الشقة التي تم شراؤها بموجب برنامج Mieszkanie dla Młodych لا يمكن تأجيرها لمدة 5 سنوات من تاريخ المعاملة.
فاتورة غير مدفوعة. 1 مراجعة أسعار العقارات السكنية في بولندا اعتبارًا من أوائل عام 2021
| مدينة | السعر باليورو لكل متر مربع ، السوق الرئيسي | السعر باليورو لكل متر مربع ، سوق ثانوي |
|---|---|---|
| وارسو | 1958 | 2131 |
| كراكوف | 1658 | 1706 |
| فروتسواف | 1426 | 1434 |
| لودز | 1180 | 998 |
| بوزنان | 1482 | 1425 |
| غدانسك | 1583 | 1582 |
لا تتسرع في شراء أول شيء يصادفك. احرص على التأكد من أن المالك يبيع الشقة لك ، وأنه لا توجد ديون للكهرباء والتدفئة ، وأن تصميم وعدد طوابق السكن يناسبك تمامًا.
إذا كنت تخطط للدفع نقدًا ، فأنت بحاجة إلى الحصول على شهادات تؤكد مصدر الأموال ؛ خلاف ذلك ، سيتعين عليك دفع ضرائب إضافية ، والتي ستؤثر على التكلفة النهائية للعقار.
كيفية شراء شقة أو منزل مع مراعاة القانون
قبل شراء شقة أو قطعة أرض أو منزل ريفي يقع في مقاطعة West Pomeranian Voivodeship أو منطقة أخرى من بولندا ، يجب على الشخص غير المقيم في البلد قراءة القانون "بشأن الاستحواذ على العقارات من قبل الأجانب" و / أو الحصول على تصريح قانوني مؤهل النصيحة. سيساعد هذا في تجنب الصعوبات والمواقف غير المتوقعة ، وكذلك العقوبات من وكالات إنفاذ القانون.
من الضروري أن نفهم بوضوح أن الفرد الذي لا يتمتع بوضع الإقامة الدائمة أو الجنسية البولندية ، بالإضافة إلى كيان قانوني مسجل رسميًا في الخارج ، يمكنه فقط شراء شقة أو شقة أو قطعة أرض (تصل إلى 0.4 هكتار للفرد) أو مرآب لتصليح السيارات.
إذا كان موضوع الشراء منزلًا أو كائنًا آخر يقع في منطقة الحدود ، فأنت بحاجة إلى طلب إذن من وزارة الشؤون الداخلية في بولندا. على الوزارة أن تؤكد أن مثل هذه الأعمال لا تشكل خطرا على أمن الدولة.
إذا كان المستثمر هو زوج (زوجة) مواطن بولندي ، وعاش في البلاد لأكثر من عامين وسجل العقار كممتلكات مشتركة ، فإن هذا التصريح غير مطلوب.
أيضًا ، ليست هناك حاجة للحصول على تصريح إذا كان المشتري لديه بطاقة إقامة في الاتحاد الأوروبي أو وضع إقامة دائمة وكان يعيش في بولندا منذ أكثر من 5 سنوات.
مخطط شراء العقارات بسيط للغاية:
- تحتاج إلى تحديد كائن.
- إبرام اتفاقية بيع وشراء أولية.
- الحصول على إذن الشراء (إذا لزم الأمر) من وزارة الشؤون الداخلية البولندية.
- ضع عقد بيع وسجل صفقة.
- تأمين العقارات.
كيفية الحصول على إذن من وزارة الداخلية
للحصول على إذن لشراء العقارات ، يجب عليك كتابة طلب موجه إلى الهيئات المعتمدة ، ودفع رسوم الدولة الإلزامية (416 يورو) وتقديم حزمة المستندات التالية:
- نسخة من جواز السفر أو وثيقة أخرى تؤكد هوية المشتري المحتمل ؛
- نسخ من الوثائق التي تؤكد وجود علاقات مع بولندا ؛
- بيان من مالك العقار الذي يكون مستعدًا لبيع موضوع الاتفاقية (مرفق أيضًا نسخة مسودة من الاتفاقية) ؛
- تأكيد ملاءة المشتري أو كشف حساب بنكي يشير إلى توافر الأموال الائتمانية (أو أموالهم الخاصة).
- شهادة صادرة عن مؤسسة التأمين الاجتماعي ومكتب الضرائب تؤكد الوفاء بجميع الالتزامات الضريبية للدولة.
بالإضافة إلى تكاليف التصريح (416 يورو) ، سيتعين عليك دفع رسوم (23 يورو) ورسوم التوكيل (4 يورو). مدة إصدار التصريح من 2 إلى 4 أشهر.
إذا كانت المستندات الإضافية مطلوبة ، فقد يستغرق النظر في الاستئناف ما يصل إلى 6 أشهر.
يجب على المشترين المحتملين أن يأخذوا في الاعتبار أن تصريح وزارة الداخلية له فترة صلاحية محدودة (سنة واحدة) ويسمح لك بشراء العقارات على أساس عام.
فحص الكائن بواسطة كاتب عدل وتوقيع العقد الرئيسي
قبل التوقيع على اتفاقية الشراء والبيع ، يجب على المحامي أو المحامي التحقق من الوضع القانوني للعقار. من المهم أنه في وقت الشراء لا توجد التزامات رهن عقاري وديون ، وللبائع وحده الحق في نقل ملكية العقار. بيانات السجل ، التي تحتوي على جميع المعلومات اللازمة ، متاحة للجمهور ويتم تخزينها على بوابة الحكومة.
يبرم البائع والمشتري عقدًا أوليًا للقانون المدني للشراء والبيع ، يعكس إجراءات التسويات ، ومبلغ الإيداع ، وطريقة الدفع ، وتكلفة خدمات كاتب العدل.
يتفاوت حجم الوديعة في الغالب من 5 إلى 10٪ من قيمة العقار. إذا أنهى المشتري العقد ، تصبح الوديعة ملكًا للبائع ، إذا رفض البائع المعاملة ، يتم إرجاع الوديعة إلى المشتري بمبلغ مضاعف.
بعد توقيع اتفاقية الشراء والبيع الرئيسية ، يُعاد إصدار العقار للمالك الجديد ، الذي يستلم حقوق الملكية لموضوع الاتفاقية. يجب تسجيل مثل هذه المعاملة رسميًا بمشاركة كاتب العدل ، الذي يقوم بإعداد قانون (يشهد على الحق في الملكية) ، ويبدأ في دفع الضريبة على نقل الملكية ، ويغير البيانات الخاصة بمالك العقار في التسجيل ، وكذلك تقديم المستندات ذات الصلة إلى موظفي السلطات التنظيمية.
الضرائب والمصاريف الأخرى عند شراء العقارات
في سياق تسجيل ملكية شقة ، يكون المشتري ملزمًا بدفع جميع الضرائب والرسوم التي تحددها الدولة ، وكذلك إنفاق الأموال على الحصول على تأشيرة ، إذا كان ذلك منصوصًا عليه في قواعد عبور حدود الدولة.
تبلغ الضريبة على حيازة العقارات حوالي 2٪ من مبلغ الصفقة (صالح بشرط أن يكون العقار قد تم شراؤه في سوق الإسكان الثانوي) ، عمولة الوكالة (إذا كان الوسيط متورطًا) - ما يصل إلى 3٪ من مبلغ الصفقة.
كما دفعت مقابل خدمات كاتب عدل (مبلغ ثابت أو نسبة من الصفقة لا تتجاوز 3٪) وتكلفة تسجيل الدولة للعقار - 1٪ من مبلغ العقد.
تبلغ رسوم التأشيرة من 35 يورو ، ويعتمد سعر تذاكر الطائرة على نقطة المغادرة والوصول (من 100 يورو).
شراء قطع أراضي للبناء
عند اختيار قطعة أرض ، يجب مراعاة عدة عوامل ، أهمها السعر والمساحة وتكوين التربة والمساحة والغرض. من السهل جدًا شراء قطعة أرض إذا كان لديك أموال وتصريح خاص من وزارة الشؤون الداخلية في بولندا.
تحظى الأرض القريبة من البحر بشعبية كبيرة ، ويمكن استخدامها في أعمال البناء الفردية والأنشطة الاقتصادية. يمكن أن تختلف تكلفة مائة متر مربع بشكل كبير ، وبناءً على معايير مختلفة ، تتراوح من 1000 يورو إلى 25000 يورو.
شراء العقارات التجارية
أصبح الآن من المربح للغاية شراء مبنى صناعي أو متجر أو مطعم أو فندق أو مكتب شركة أو عقارات أخرى في بولندا ، مما سيحقق أرباحًا لاحقًا من الأنشطة التجارية.
تتزايد جاذبية الاستثمار في بولندا بشكل مطرد ، ويستفيد الآلاف من الأوكرانيين والبيلاروسيين والروس من ذلك ، الذين يسعون جاهدين لإجراء عملية شراء في أقرب وقت ممكن وإنشاء أعمال مربحة للغاية.
لا توجد قيود عملياً على شراء المحلات التجارية والمطاعم والمكاتب من قبل السلطات ، وتكلفة هذه الأشياء منخفضة نسبيًا.
ما يحتاج المشتري المحتمل معرفته
بالنظر إلى الفترة الطويلة لتسجيل الدولة لمعاملة البيع والشراء ، يمكن أن يستغرق اقتناء العقارات من ستة أشهر إلى 200 يوم. يحق للأجانب الذين يتمتعون بوضع الفرد شراء شقق وشقق ومرائب بدون قيود - مباني سكنية وغير سكنية لا يعترف بها القانون ككائن منفصل مرتبط بقطعة أرض.
يمكن تنفيذ أي معاملة شراء أو بيع دون حضور شخصي للمشتري في وجود توكيل رسمي موثق ، والذي يتم إصداره إلى شخص اعتباري أو طبيعي يقيم بشكل دائم أو مؤقت في بولندا.
إذا تم شراء العقار دون وسطاء أو كانت تصرفات السمسار موضع شك ، فيجب عليك بالتأكيد التحقق من توفر قائمة المستندات التالية:
- مقتطف من سجل قطع الأراضي ؛
- مستخرج من دفتر الرهن العقاري ؛
- إذن (إذا لزم الأمر) ؛
- وثيقة تثبت حق الملكية ؛
- عقد البيع؛
- تأكيدًا على عدم وجود أشخاص مسجلين في العقار.
يجب أن تظل يقظًا وأن تراقب كل مرحلة من مراحل الشراء ، لأن مبلغًا كبيرًا من المال وسمعتك على المحك. إذا كانت لديك شكوك حول قانونية استلام البائع للمستندات أو الوهمية لأي من المقتطفات ، فتأكد من استشارة أحد المتخصصين.
خصائص أشكال ملكية العقارات
قبل توقيع العقد ، انتبه إلى شكل ملكية العقار (يمكن أن يكون ملكية كاملة أو تعاونيّة أو شراكة). هو نوع ملكية شقة من غرفة واحدة أو شقة أو منزل ريفي كبير الذي ينظم حقوق المالك والتزاماته.
- ملكية كاملة (منفصلة) - Pełna własność. الخيار الأكثر شيوعًا ، حيث يمتلك المالك حقًا منفردًا في العقار السكني ، بالإضافة إلى الحق النسبي في تشغيل المناطق والمباني والآليات المشتركة (السلالم ، والسلالم ، والمصعد).
- الشراكة مملوكة لـ Towarzystwo Budownictwa Społecznego. من الناحية القانونية والواقعية ، لا يمكن للمشتري استخدام العقار إلا كمستأجر. تحتفظ الشراكة بجميع حقوق الملكية.لا يمكن رهن هذه الشقة أو توريثها. لا تصدر البنوك قرض رهن عقاري لشراء شقة TBS لا بالدولار ولا بالزلوتي ولا بأي عملة أخرى.
- الملكية التعاونية - Spółdzielcze własnościowe. ينتمي الكائن إلى التعاونية ، لكن للمالك الحق في التصرف في الممتلكات بحرية وفقًا لتقديره الخاص: التبرع ، البيع ، الميراث. من الضروري الحصول على موافقة التعاونية فقط في حالة إعادة التطوير أو النقل إلى فئة الأشياء غير السكنية.
الأسئلة الأكثر شيوعًا
عند شراء العقارات ، غالبًا ما تثار أسئلة كثيرة ، يجب معرفة إجاباتها. سيسمح لك هذا بإبرام صفقة دون انتهاك القانون ، وبسرعة وبشكل مربح لك.
هل يمكن للأجنبي الحصول على قرض عقاري في بولندا؟
يُحرم غير المقيم في بولندا من الحق في الحصول على قرض رهن عقاري. ومع ذلك ، فإن البنوك البولندية مستعدة لإصدار قروض للمواطنين الأجانب الذين كانوا في البلاد لأكثر من 180 يومًا وأصدروا بطاقة إقامة.
تعتمد شروط منح القرض على بنك معين وتبدو كالتالي: معدل الفائدة - 5-8٪ سنويًا ، الدفع الأولي - 30٪ من قيمة العقار ، مدة القرض - 5-35 سنة ، عملة القرض - الزلوتي البولندي أو اليورو. يجب ألا يتجاوز مبلغ الرهن الشهري 50٪ من صافي الدخل الشهري لمقدم الطلب.
هل أحتاج إلى تصريح من وزارة الداخلية عند شراء مرآب؟
اعتبارًا من عام 2021 ، إذا كان المرآب خارج المنطقة الحدودية ، فلا يلزم الحصول على إذن شراء. نظرًا لأن هذا الكائن له حالة العقارات التجارية للأغراض غير السكنية ، فستتم معاملة البيع والشراء بسرعة ودون عوائق من جانب الخدمات المسؤولة.
هل من الممكن المساومة في السوق الثانوية في بولندا؟
بالتأكيد يمكن لجميع المشترين المساومة في سوق العقارات الثانوية للحصول على أفضل سعر. كما تبين الممارسة ، يتنازل البائعون عن طيب خاطر بنسبة تصل إلى 7-8٪ من تكلفة السكن في مساحة كبيرة ، وفي بعض الأحيان يكونون مستعدين للتعويض عن جميع نفقات المشتري عند إبرام صفقة.
ما نوع التأشيرة لتقديم طلب زيارة إلى بولندا وشراء شقة لاحقًا؟
يستخدم معظم الأوكرانيين والروس والبيلاروسيين الجادين في شراء العقارات في بولندا تأشيرة شنغن السياحية أو التأشيرة الوطنية ، والتي تسمح بالسفر في بولندا ودول الاتحاد الأوروبي الأخرى لمدة لا تزيد عن 90 يومًا كل 6 أشهر.
إذا كنت تنوي شراء عقارات تجارية ، يمكنك التقدم بطلب للحصول على تأشيرة عمل. للحصول على جواز سفر "نظيف" ، على الأرجح سيفتحون تأشيرة 30/90 ، والتي بموجبها يمكنك البقاء في بولندا لمدة لا تزيد عن 30 يومًا في غضون 3 أشهر. الحد الأقصى لصلاحية تأشيرة العمل البولندية هو 180 يومًا من الإقامة على مدار العام (90 + 90 يومًا كل 6 أشهر). إذا كان المشتري خاضعًا للسفر بدون تأشيرة ، فإن رحلة لتفقد مبنى سكني أو مرآب في بولندا لا تمثل أي مشاكل على الإطلاق.
استنتاج
تعتبر بولندا منطقة جاذبة للاستثمار ليس فقط للشركات الدولية الكبيرة ، ولكن أيضًا للمواطنين العاديين ، حيث لا توجد قيود قانونية على المواطنين الأجانب لشراء الشقق والشقق والمرائب والمطاعم والمحلات التجارية والعقارات التجارية الأخرى. بالإضافة إلى ذلك ، فإن المؤسسات المالية على استعداد لإصدار قروض عقارية لها.
في الوقت الحالي ، هناك ظروف مواتية لشراء العقارات في وارسو وكراكوف وغدانسك وشتشيتسين ومدن أخرى في بولندا ، حيث تتطور البنية التحتية بنشاط ، ويتم إنشاء الوظائف ، وتحسن جودة التعليم والطب. الأسعار في الأسواق الأولية والثانوية آخذة في الازدياد تدريجياً.
