نظرًا للاستقرار الاقتصادي في المنطقة ، ومتوسط أسعار المساكن الأوروبية ، والعائد المرتفع على الأصول والحماية القانونية للمستثمرين ، فإن المواطنين من أوكرانيا وروسيا ودول رابطة الدول المستقلة الأخرى مهتمون بنشاط بكيفية شراء المساكن في ألمانيا ويصبحون مالكًا فخورًا لـ شقة ، منزل ريفي صغير أو بنتهاوس خاص. من العوامل المهمة التي تزيد من الطلب على سوق العقارات في ألمانيا عدم وجود أي قيود على المشترين الأجانب ، مما يسهل بشكل كبير عملية الحصول على تصريح الإقامة.
لمحة عامة عن سوق العقارات في ألمانيا
كما يلي من تقرير اللجنة المركزية للعقارات الألمانية ، يمر السوق الألماني بأوقات عصيبة. بعد زيادة لمدة خمس سنوات في تكلفة المتر المربع في العديد من المدن الكبيرة ، تم المبالغة في تقدير معظم الشقق والبيوت. والسبب في ذلك هو التدفق النشط للمهاجرين ، فضلاً عن خلق وظائف إضافية في المدن الكبرى.
يتوقع الخبراء أن 2018-2019 ستكون فترة انخفاض حاد في أسعار العقارات السكنية في برلين وميونيخ وهامبورغ وفرانكفورت ودوسلدورف ، والتي سيستفيد منها المستثمرون المحتملون فقط.
في الوقت نفسه ، يشير الخبراء إلى أن أسعار المساكن الإقليمية ستستمر في الارتفاع ، لذلك يجب على المشترين في المستقبل التفكير الآن في دراسة السوق وإبرام صفقات مربحة.
وتجدر الإشارة إلى أنه من جانب المواطنين الأجانب ، لا يزال هناك طلب على المنازل الصغيرة في القرية والشقق الصغيرة ، والتي يتم شراؤها للاستخدام الشخصي أو الإيجار اللاحق. متوسط تكلفة الشقة في ضواحي المدينة 40-45 ألف يورو. في الوقت نفسه ، فإن البنوك على استعداد لإصدار قروض ، وتقوم شركات البناء بإحضار 200-300 ألف عنصر جديد إلى السوق سنويًا.
كيفية العثور بسرعة على سكن مناسب
قبل استثمار الأموال ، يجب عليك ، كمستثمر محتمل ، أن تجد عقارًا يلبي احتياجاتك واتجاهات السوق بالكامل. للقيام بذلك ، يمكنك استخدام إحدى الطرق المقبولة عمومًا:
- إلقاء نظرة على الإعلانات على الإنترنت أو على صفحات المنشورات المطبوعة ؛
- جذب وسيط محترف ؛
- قم بزيارة موقع المطور (إذا كنت مهتمًا بالمباني الجديدة) ؛
- إشراك حكومة المدينة أو النظر في العطاءات المقدمة في المزادات الإجبارية.
كن مستعدًا لحقيقة أن البحث عن عقارات سكنية قد يستغرق شهرًا إلى شهرين ، وربما حتى ستة أشهر إذا كنت ترغب في الحصول على شيء حصري أو بسعر أقل.
دائمًا ما تكون كل حالة فردية وتعتمد على العديد من العوامل ، مثل نوع المنشأة وموقعها وتوافر البنية التحتية والتكلفة وسنة الإنشاء بالإضافة إلى ظروف السوق.
كيف يمكن للوسيط المساعدة
سيساعدك الوسيط المتمرس في سوق العقارات في العثور بسرعة على شقة أو منزل فاخر ، بعد أن حددت مسبقًا متطلباتك وقدراتك المالية. ومع ذلك ، خلف ستار الراحة ، عادة ما تكون هناك نسبة عالية إلى حد ما من العمولة ، والتي تصل أحيانًا إلى 7.5٪.
علاوة على ذلك ، يقدم بعض وكلاء العقارات عن عمد خيارات سكن أكثر تكلفة من أجل الحصول على أقصى دخل من الصفقة ، أو يقومون بالإعلان بشكل نشط للغاية ، بصراحة ، بعيدًا عن أفضل المساكن ، لإقناعهم بإجراء عملية شراء في أقرب وقت ممكن.
لذلك ، كن يقظًا وانتبه لخبرة وسمعة الوسيط.
موقع المطور: عقار مباشر
ستكلفك شقة أو منزل من مطور عقاري أقل بسبب عدم وجود عمولات إضافية عند إتمام صفقة البيع والشراء ، والتي يتم أخذها من قبل الوكالات العقارية. متوسط سعر الأشياء العقارية في السوق الأولية هو 1500-2000 يورو للمتر المربع.
علاوة على ذلك ، في المرحلة الأولى من البناء ، ستكلفك شقة أو منزل أقل ، لكن المخاطر ستكون أعلى من ذلك بكثير.
من خلال زيارة موقع الويب الخاص بالمطور ، يمكنك التعرف على جميع التصاريح وقراءة مراجعات العملاء وكذلك اختيار التخطيط وطرق الإنهاء.
يمكن التحقق من سمعة المطور بسهولة من خلال قراءة آراء العملاء والنظر في إحصائيات العناصر المكتملة بنجاح.
لماذا الصحف وإدارة المدينة مفيدة
يفضل العديد من المواطنين الألمان (خاصة كبار السن) بيع الشقق والمنازل بالطريقة القديمة ، ونشر الإعلانات في الصحف Alles و Annonce و Der Heisse Draht و Such & Find (أشهرها Sueddeutsche Zeitung ، وهناك أيضًا صحف خاصة للروس ).
في كثير من الأحيان ، يتم بيع العقارات من الملاك بأسعار متضخمة وتمثل مخزون المساكن القديمة. ومع ذلك ، من بين مئات الإعلانات ، يمكنك العثور على شيء جدير بالاهتمام حقًا ، على سبيل المثال ، حصريًا في جبال الألب أو غير مكلف في برلين - الشيء الرئيسي هو معرفة اللغة الألمانية جيدًا والقيمة السوقية للعقار.
إذا تبين أن الصحف غير مجدية ، نوصيك بزيارة إدارة المدينة ، والتي ستخبرك بنوع المساكن التي يتم بيعها وتساعدك في العثور على جهات اتصال لأصحابها.
كيفية البحث عن سكن عبر الإنترنت
للعثور على شقة ومنزل على البحر وحتى قلعة قديمة للشراء ، لا يتعين عليك التقدم للحصول على تأشيرة ومغادرة بلدك - ما عليك سوى البحث عن خيارات مناسبة في المواقع الألمانية ، على سبيل المثال ، على ImmobilienScout24 . هناك الآلاف من الإعلانات مع الأسعار والأوصاف التفصيلية وصور العقارات.
تشمل المواقع الأخرى الموصى بها:
- immonet.de
- privatimmobilien.de
- immopool.de
- kalaydo.de
- immobilo.de
بمساعدة عوامل التصفية الخاصة ، يمكنك تحديد الإعلانات وفقًا لمعايير معينة ، وسيسمح لك وجود جهات اتصال مباشرة بالاتصال بالبائع بسرعة أو إرسال بريد إلكتروني إليه للاتفاق على تاريخ ووقت اجتماع لعرض خاصية.
ومع ذلك ، كن حذرًا: غالبًا ما يتم تشغيل مثل هذه المواقع من قبل المحتالين الذين يأتون بقصص كاملة للمتقاعدين والسذج لجذب الأموال. لذلك ، حتى لحظة تسجيل صفقة البيع والشراء ، فإن أي نفقات غير مرغوب فيها للغاية.
كيف يمكن أن تكون المزادات القسرية مفيدة
في حالة توقف فرد أو كيان قانوني عن الوفاء بالتزاماته تجاه البنك على قرض حصل عليه لشراء عقارات ، يتم بيع الفلل أو الشقق أو منازل المدينين في مزاد. كقاعدة عامة ، تُباع هذه الأشياء بسعر أقل من سعر السوق ، ويتم استخدام هذا بنجاح ليس فقط من قبل السكان المحليين ، ولكن أيضًا من قبل الأجانب.
يمكنك العثور على مثل هذه الإعلانات على الإنترنت باستخدام الكلمة الرئيسية "zwangsversteigerung" أو على لوحات الإعلانات في قاعة المحكمة. ومع ذلك ، إلى جانب المزايا ، فإن شراء منزل من المزاد له عيب كبير: يحتوي الإعلان على الحد الأدنى من المعلومات (المنطقة ، السعر ، عدد الطوابق ، المنطقة ، عدد الغرف ، سنة البناء) ، وهذا غير ممكن لفحص الكائن شخصيًا قبل الشراء.
بالإضافة إلى ذلك ، يمكن مقاطعة التكلفة الأولية للشقة أو المنزل من قبل شخص ما ، ونتيجة لذلك ، قد يكون العرض المفيد في البداية غير مقبول في السعر.
كيفية ترتيب شراء العقارات بشكل صحيح
لتجنب الأخطاء والمتاعب الشائعة عند شراء شقة أو منزل في ألمانيا ، يجب أن تأخذ في الاعتبار توصيات المتخصصين ، وكذلك الالتزام بخوارزمية الإجراءات التي تبدو كالتالي:
- يتفق البائع والمشتري على قيمة العقار ، والتي تستند إلى حكم خبير من متخصص مؤهل.
- يتم فتح حساب مصرفي ويتم إشراك كاتب عدل لمرافقة المعاملة.
- يتم تحرير عقد البيع وتسليم نسخ منه إلى البائع والمشتري.
- تقوم الأطراف المهتمة بزيارة كاتب العدل لمناقشة العقد وتوقيعه.
- يقوم كاتب العدل بإعداد فاتورة يتم دفعها على الفور ويملأ سجل الأراضي (يقوم بإدخال مسبق).
- إعداد فاتورة لشراء العقارات السكنية.
- للتصديق على حقيقة الشراء والبيع ، يقوم المشتري والبائع مرة أخرى بزيارة مكتب كاتب العدل ، والذي يقوم ، بعد التحقق من المستندات ، بإدخال معلومات حول المالك الجديد للعقار في السجل العقاري.
كما تبين الممارسة ، فإن معظم النقاط في هذه التعليمات بسيطة ومباشرة ، لكن العديد من المستثمرين مهتمون بمسألة التفاعل مع البنوك.
ما هي تكلفة السكن وما هي المصاريف الأخرى التي سيتحملها المشتري؟
كما هو مذكور أعلاه ، فإن تكلفة شقة من غرفة واحدة أو منزل ريفي أو فيلا فاخرة تعتمد على العديد من العوامل ، أهمها موقع الكائن ، ومساحته ، وسنة البناء ، وتوافر البنية التحتية والاتصالات. لذلك ، يمكنك شراء شقة متواضعة مساحتها 30 مترًا مربعًا مقابل 40 ألف يورو ، أو يمكنك إنفاق 200 ألف يورو عليها.
تتراوح أسعار معظم الخيارات في سوق العقارات من 1000 إلى 3000 يورو للمتر المربع. العقارات الحصرية أغلى بكثير وتبدأ من 1500000 يورو.
متوسط أسعار العقارات السكنية في المدن الألمانية الكبرى عام 2021
مدينة | متوسط السعر باليورو لكل متر مربع |
|---|---|
| كولن | 3520 |
| هامبورغ | 4820 |
| برلين | 4110 |
| دورتموند | 1790 |
| شتوتجارت | 4350 |
| دوسلدورف | 4250 |
| إيسن | 1790 |
| ميونيخ | 7190 |
| فرانكفورت أم ماين | 4490 |
| لايبزيغ | 2250 |
لشراء العقارات السكنية ، ما عليك سوى المال وجواز السفر. إذا تم إجراء المعاملة نيابة عن كيان قانوني ، فسيتعين عليك أخذ مستند من غرفة التجارة يؤكد شرعية أنشطة الشركة في السوق.
إذا كان الوسيط مشاركًا في البحث عن سكن ، فاستعد لدفع نسبة مئوية من مبلغ المعاملة (عادةً من 3.57 إلى 7.5٪). لا يتم تنظيم مقدار رسوم الوكالة على المستوى التشريعي ، ويستفيد بعض الوكلاء من ذلك. لذلك ، من أجل توفير المال ، من الأفضل البحث عن خيارات السكن بدون وسطاء!
تكلفة خدمات كاتب العدل ثابتة بنسبة 0.7٪ من سعر العقد للعقار. 0.8٪ أخرى يجب أن تدفع مقابل إدخال معلومات عن المالك في السجل العقاري.
إذا تم شراء الشقة باستخدام صناديق الائتمان (الإقراض العقاري) ، يتم تحصيل رسوم إضافية بنسبة 0.5٪.
شراء العقارات لا يخضع لضريبة القيمة المضافة ، ومع ذلك ، هناك ضريبة ثابتة على حيازة قطعة أرض ، والتي تختلف عند مستوى 3.5-5٪ وتعتمد على الموقع الإقليمي للعنصر. يرجى ملاحظة: إذا كنت ترغب في بيع شقة أو منزل تم شراؤه منذ أقل من 10 سنوات ، فسيتعين عليك دفع ضريبة على الأرباح من معاملات المضاربة.
استئجار شقة كبديل عن شراء منزل
هناك حالات يكون فيها شراء منزل غير مجدي اقتصاديًا ، أو لا توجد فرصة للحصول على قرض عقاري ، ولا توجد أموال خاصة كافية لشراء العقارات. في هذه الحالة ، يجب أن تفكر في خيار عقد إيجار طويل الأجل. يمكن العثور على إعلانات من المالكين أو الوسطاء على مواقع الويب wg-gesucht.de ، immowelt.de ، mitwohnzentrale.de ، إلخ.
تختلف أسعار الإيجارات وتعتمد على موقع ومساحة وحالة المنشأة. على سبيل المثال ، يمكن أن يتراوح إيجار شقة من غرفة واحدة من 300 إلى 800 يورو شهريًا ، وستكلف المنازل أكثر قليلاً.
إذا كنت تريد توفير المال ، يمكنك استئجار غرفة صغيرة أو استئجار شقة لعدة أشخاص. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن أسعار المرافق في ألمانيا مرتفعة للغاية ، بالإضافة إلى تكلفة الإيجار الثابتة ، ستحتاج إلى دفع فواتير الكهرباء والمياه والتدفئة.
شراء العقارات بهدف تحقيق عائد إيجاري
إذا كنت ترغب في القيام باستثمار مربح ، فإن شراء عقار هو أذكى قرار. ليس من دون سبب أن العديد من رجال الأعمال الآن يشترون بنشاط المساكن للإيجار ويحصلون على دخل مرتفع باستمرار من الأنشطة الاستثمارية. بصفتك مالكًا ، يمكنك أيضًا تأجير أو بيع الممتلكات الخاصة بك بسعر أعلى وبالتالي ضمان الحماية من التضخم.
إذا كنت تخطط لاستئجار شقة في بافاريا (مثل ميونيخ) أو برلين ، فتوقع عائدًا يصل إلى 4٪ سنويًا. في المدن الصغيرة ، هذا الرقم أعلى وفي المباني السكنية هو حوالي 7٪.
لا تخافوا من الاستثمار في العقارات - في السنوات الثلاث المقبلة ، يتوقع الخبراء زيادة في معدلات الإيجار عند مستوى 9-10٪. بالإضافة إلى ذلك ، ستسمح لك الاستثمارات التي تبلغ قيمتها 250.000 يورو أو أكثر في العقارات التجارية GmbH لغرض تنظيم الأعمال بالحصول على تصريح إقامة (تصريح إقامة) ، وهو ما يحلم به العديد من الأجانب.
الأسئلة التي يتكرر طرحها من قبل المشترين المحتملين
إذا قمنا بتحليل استعلامات البحث للمستخدمين الذين يرغبون في شراء عقارات في ألمانيا ، يتضح أنهم مهتمون أكثر بإمكانية الحصول على تصريح إقامة بعد شراء شقة أو منزل ، وشروط الحصول على قرض مصرفي والقيود المتعلقة إيجار ممتلكاتهم. لذلك ، ستكون المعلومات الواردة أدناه مفيدة وممتعة للغاية.
هل يمكن الحصول على تصريح إقامة عند شراء عقار
هناك رأي مفاده أن شراء شقة في ألمانيا سيسمح لك بالحصول على تصريح إقامة وحتى الجنسية الألمانية. ومع ذلك ، بموجب القانون ، لا تتوفر هذه الامتيازات للأجنبي الذي أصبح مالكًا لشقة أو مبنى سكني.
لا يمكن لوجود الحقوق في العقارات إلا تبسيط عملية الحصول على تصريح الإقامة ، وبالتالي تأكيد ملاءة مقدم الطلب والتسبب في موقف أكثر ثقة من الهيئات المرخصة.
في الإنصاف ، تجدر الإشارة إلى أن شراء عقارات بمبلغ 250000 يورو لغرض تنظيم عمل تجاري هو الأساس لإصدار تصريح الإقامة. ومع ذلك ، يتعين على الهيئات المخولة أولاً الموافقة على خطة عمل المستثمر والاتفاق على جميع القضايا التنظيمية.
بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يكون لدى صاحب المشروع بالضرورة مكتب وموظفون معينون ، ويقدم البيانات المالية ويدفع الضرائب سنويًا. إذا لم يتم استيفاء هذه الشروط ، فقد يتم إلغاء تصريح الإقامة.
هل من القانوني تأجير الشقة بعد الشراء مباشرة؟
إذا تم شراء شقة أو استوديو في فندق منفصل ، يصبح العقار ملكًا للمالك ، ولكنه يظل تحت إدارة إدارة الفندق لعدة سنوات أخرى.
يمكن للمشتري الشرعي التصرف بالعقار لمدة 3-4 أسابيع في السنة. فقط بعد انتهاء العقد مع الفندق ، يمكنك الاستقرار بشكل مستقل لفترة طويلة أو الاستمرار في استئجار الشقة ، ولكن نيابةً عنك.
إذا تم شراء الشقة من السوق الأساسي أو الثانوي بشروط قياسية ، فلا يمكن للمالك تأجير الشقة إلا إذا كانت هناك مستندات ذات صلة تؤكد شرعية مثل هذا الإجراء.
نوصيك بالتأكيد باستشارة محامٍ للحصول على مزيد من المعلومات حول استئجار شقة - بهذه الطريقة ، يمكنك تجنب الصعوبات.
قرض لشراء شقة: أسطورة أم حقيقة
يسمح القانون الألماني للمواطن الأجنبي بالحصول على قرض لشراء العقارات ، بشرط اتباع جميع الإجراءات. أولاً ، يجب عليك اختيار مؤسسة مالية مناسبة وإخطار موظفي البنك برغبتك في الحصول على قرض لشراء شقة ، ثم تقديم جميع المعلومات اللازمة عن هذا العقار وإبراز مسودة عقد بيع.
بمجرد أن يمنحك البنك موافقة خطية للحصول على قرض ، بالإضافة إلى مستندات متساوية في حقوق الملكية معك ، يتم توقيع اتفاقية عقد بينك وبين البنك ، ويتم سداد قيمة الشراء بالأموال المستلمة من البنك.
كما تبين الممارسة ، نادرًا ما يحدث رفض إصدار قروض بنكية لشراء العقارات ، الشيء الرئيسي هو الامتثال لخوارزمية الإجراءات المعتمدة.
أخيرا
قبل شراء عقار سكني ، يجب عليك دراسة السوق بعناية وتحديد المبلغ الذي ترغب في إنفاقه. بشكل مستقل ومجاني تمامًا ، يمكنك العثور على إعلانات لبيع المساكن على الإنترنت (على بوابات موضوعية أو مواقع ويب للمطورين) ، وكذلك في المنشورات المطبوعة. بالإضافة إلى ذلك ، غالبًا ما تظهر الخيارات الجديرة بالملاحظة في المزادات الإجبارية ، ويمكن لإدارة مدينة ألمانية أيضًا تقديم نصائح جيدة بشأن شراء العقارات.
إذا سئمت البحث عن سكن بمفردك ، فاطلب المساعدة من الوسطاء المحترفين ، لكن كن مستعدًا لدفع مبلغ كبير مقابل الخدمات المقدمة. وتذكر أن شراء العقارات في ألمانيا له إيجابيات وسلبيات ، يجب فحصها بعناية قبل الدخول في صفقة.
الجوانب الإيجابية هي:
- حماية عالية للمستثمرين ؛
- الاستقرار الاقتصادي في المنطقة.
- أسعار منافسة؛
- لا قيود للأجانب.
إذا أخذنا في الاعتبار عيوب شراء منزل في ألمانيا ، فيجب ملاحظة أن مالك العقارات المشتراة للاستخدام الشخصي غير مؤهل للحصول على تصريح إقامة.
ويتوقع الخبراء ارتفاع أسعار المنازل والشقق الواقعة على أطراف المدن الكبرى ، في حين أن انخفاض تكلفة المتر المربع ، في رأيهم ، سيؤثر على المباني والأشياء الجديدة التي يوفرها سوق العقارات الثانوية.
